Det korte svaret er nei – utleier kan ikke øke husleien som følge av økte strømkostnader.
Husleieloven har egne regler for endring av leiesummen i løpende leieforhold. Leiesummen kan kun endres på tre måter – indeksregulering, tilpasning til gjengs leie, eller gjennom avtale mellom partene. Siden økte strømkostnader ikke er relevant for verken indeksregulering eller tilpasning til gjengs leie, er det eneste alternativet for leieøking en avtale mellom utleier og leietaker.[1]
Det er samtidig viktig å være klar over at husleieloven åpner for at strøm kan betales i tillegg til husleien. Det medfører at strøm betales separat fra husleien etter målt forbruk. Økning i prisen per kilowattime vil virke inn på det endelige beløpet leietaker må betale.
Det er tre vanlige måter å avtale hvordan strømkostnadene skal betales. Om økte strømkostnader har noe å si for hva leietaker må betale vil avhenge av hva som er avtalt, og det er derfor viktig å sjekke hva som står i leiekontrakten.
1. Det er avtalt at strøm er inkludert i leien, eller ikke avtalt noe særskilt om strømkostnader
Husleielovens utgangspunkt er at strøm er inkludert. En avtale om at strøm er inkludert, eller ingen konkret avtale om at strømkostnadene ikke er inkludert i leien, betyr at leietaker ikke skal betale noe ekstra for strøm.
Siden strømkostnadene er innbakt i leiesummen, vil husleielovens regler om leieøking forhindre utleier fra å kreve økning på grunn av økte strømpriser. Det er utleier som har tatt risikoen for forandringer i størrelsen på boligens løpende kostnader, og det er opp til utleier å ta høyde for variasjoner i slike kostnader ved fastsettelsen av leiesummen på avtaleinngåelsestidspunktet.
Bortsett fra indeksregulering eller endring til gjengs leie, som ikke har noe med strømprisen å gjøre, er utleiers eneste alternativ for å endre leiesummen å fremforhandle en avtale med leietaker.
En avtale forutsetter gjensidig enighet fra begge parter – det er ikke noe den ene parten alene kan bestemme at skal gjelde, og man står fritt til å avslå et tilbud om avtale dersom man mener avtalen er ugunstig. Et tilbud om avtale kan også avslås gjennom et mottilbud, og man kan på den måten igangsette en forhandling, skulle man som leietaker anse utleiers tilbud som en anledning til å få gjennomslag for egne ønsker, i bytte mot en noe økt leiepris per måned.
2. Det er avtalt at leietaker tegnet eget strømabonnement
I denne situasjonen er det leietaker som har inngått avtale med strømleverandøren, og leietaker svarere alene overfor leverandøren for sitt strømforbruk. Av den grunn vil det også være leietaker som tar konsekvensene av den økte forbrukskostnaden for strøm, og utleier vil neppe bry seg særlig om at prisene har økt.
3. Det er avtalt at leietaker betaler en forholdsmessig andel av kostnadene for strømforbruk
I denne situasjonen er kostnadene for strømforbruk en lovlig avtalt tilleggsytelse, som leietaker plikter å betale i tillegg til husleien. Betalingen for strøm og betalingen for leie er to separate betalinger, som er uavhengige av hverandre. Leiesummen er fast, og kan kun endres i tråd med husleielovens regler. Strømkostnadene per år er variable ut fra forbruk og kostnad per kilowattime. Leietakers forholdsmessige andel vil være en fast brøk av den totale strømregningen, og det leietaker vil måtte betale vil derfor følge strømprisen.
Det er vanlig å avtale at leier skal betale et beløp á konto per måned, og at det gjøres et endelig oppgjør med jevne mellomrom. Leietaker kan kreve at oppgjøret gjennomføres årlig, men det kan også gjennomføres oftere hvis begge parter ønsker det. I oppgjøret vil á-konto-beløpet gå til dekning av strømkostnadene. Er det betalt for lite gjennom året, må leietaker betale mellomlegget, og er det betalt for mye, skal leietaker få tilbakebetalt det overskytende.
Mange utleiere ser nå at det avtalte á-konto-beløp per måned er for lavt til å holde seg á jour med strømregningene året igjennom, og flere av disse utleierne krever at leier skal betale et høyere beløp á konto per måned. Utleier kan ikke ensidig øke á-konto-beløpet, men de fleste leietakere vil nok faktisk være tjent med å gå med på en slik økning, siden de i siste instans må betale sin andel av strømregningen uansett. En månedlig forskuddsbetaling av rimelig størrelse vil for mange være langt mer overkommelig enn en kjempestor engangsbetaling når oppgjørets time kommer.