I de større byene skaper knapphet på tilgjengelige boliger og høye boligpriser, koblet med geografisk konsentrert fattigdom og en underdimensjonert kommunal boligsektor, problemer for flere ulike inntektsgrupper i prosessen med å skape trygge hjem for sine husholdninger. Mange samfunnskritiske yrker har lave eller middels inntekter, hvilket gjør behovet for tilgjengelige boliger desto mer viktig. I mindre sentrale kommuner er utfordringsbildet et annet, der mangel på utleieboliger og lave priser på eierboliger blant annet skaper problemer for innbyggernes mobilitet henholdsvis til og fra området. Mangel på utleieboliger kan være utfordrende for unge eller familier som ønsker å teste ut et område før langsiktig etablering.
Hvorfor ikke bare profesjonalisere leiesektoren?
Leieboerforeningen arbeider for en profesjonalisering og forbedring av leiesektoren. Det er viktig at vilkårene for leieboere bedres, blant annet gjennom en ny husleielov som gir lengre minstetid for leiekontrakter og styrket oppsigelsesvern. For å nevne noe. Samtidig ser vi behovet for å teste ut ulike boligmodeller som gir leieboere større selvråderett over boligen enn det en ordinær leiebolig vil gi. I tillegg gir en økende grad av finansialisering av leiesektoren insentiv til å teste ut modeller hvor eierskapet er kontrollert av beboerne selv i fellesskap.
Hvem er leieboersamvirke for?
Fordi leieboersamvirket tar utgangspunkt i beboergrupper kan den være en spesielt aktuell modell i planleggingen av boliger for ulike grupper i samfunnet, enten gruppene baserer seg på geografiske, demografiske, eller tematiske grenser. Modellen kan tilpasses den tiltenkte beboergruppen, enten fra kommunene eller en organisasjon, eller fra beboergruppene selv.
For eksempel kan et leieboersamvirke være tilpasset boliger for eldre, og ha fellesskap og tjenester tilpasset målgruppen. Ulike yrkesgrupper kan tenkes å være aktuelle målgrupper for leieboersamvirker; kunstnere, helsepersonell, lærere etc. Her kan fagforbundene mulig være relevante samarbeidspartnere og spille en rolle i produksjon av boliger for sine medlemmer, og leieboersamvirket kan tilpasses de ulike yrkesgruppenes behov.
Leieboersamvirker kan også være aktuelle samarbeidspartnere for kommuner med behov for boliger til sine innbyggere, og kan være del av en løsning på overgang fra kommunal til privat boligsektor. Leieboersamvirket kan i tillegg tenkes å være en egnet metode for beboergrupper av leieboere til å løse ut den kommunale forkjøpsretten ved salg av private leiegårder.
Prinsipper for leieboersamvirke og viktige spørsmål
Modellen innebærer at beboerne leier av seg selv gjennom et samvirkeforetak. Det vil si at samvirkeforetaket eier eiendommen, mens beboerne eier samvirkeforetaket i fellesskap. På bakgrunn av vår utredning har vi kommet fram til ni prinsipper for leieboersamvirke som kan leses i sin helhet i vår rapport. Prinsippene er utarbeidet med formål å sikre at botilbudet skal forbli rimelig over tid, at botilbudet skal være langsiktig, og at eventuelle subsidier låses til bygningsmassen. I løpet av det kommende arbeidet med videreutvikling av modellen, kan det imidlertid hende at vi på bakgrunn av ny kunnskap vil gjøre noen endringer.
I tillegg til prinsippene for leieboersamvirke, har vi gjennom utredningen kommet fram til noen spørsmål som det er viktig å få svar på:
- Hvordan realisere nok egenkapital til å finansiere bygging av boligprosjektene?
- Hvordan sørge for at eldre og nyere boliger har lignende kostnader på innskudd for leieretter ved selvkostprinsipp når byggekostnader øker over tid?
- Hvordan sikre at kostnadene for boligene blir lave nok til at både middels- og lavinntektshusholdninger kan benytte seg av boligene?
- Hvordan kan det legges til rette for at køtiden for leieboersamvirker ikke blir så lang at den undergraver modellen?
- Hvordan sikre rimelige leier over tid?
De fleste av disse spørsmålene handler på ulik måte om organisering av økonomien i boligprosjektene. Noe har vi funnet foreløpige svar på, mens andre ting gjenstår å utrede i neste fase av arbeidet med modellen.
Økonomi
Når det kommer til økonomien så ser vi at hvis leieboersamvirket skal produsere boligene på rene markedsvilkår, så blir prisene både på både innskudd og leie for høye. Innskuddene blir så høye at de utelukker middels– og lavinntektshusholdninger, og leiene så høye at de overstiger markedsleie. Med et langsiktig perspektiv, vil det etter hvert oppstå en positiv akkumulert likviditet. Men den langsiktigheten er ikke uten videre mulig i et ikke-kommersielt prosjekt som må gå i balanse med en gang.
Men vi har identifisert ulike elementer som kan bidra til å gjøre økonomien i et leieboersamvirke interessant. Disse elementene er:
- Utvidet løpetid fra 50 til 60 år på Husbankens grunnlån
- Tilskudd til utleieboliger
- Skattefradrag for rentekostnader på alminnelig inntekt for fellesgjelden
- Tomtefeste
I tillegg anser vi at 5 års avdragsfrihet på grunnlån vil kunne redusere husleiene betydelig. I perioden med avdragsfrihet vil prosjektet kunne bygge opp en tilstrekkelig buffer til å klare avdragene når de kommer i år 6 og uten at den akkumulerte likviditeten blir negativ.
Både tomtefeste og skattefradrag for fellesgjeld er elementer som etter våre vurderinger vil fungere etter dagens regelverk. Mens Husbankens tilskudd til utleieboliger og utvidet løpetid på grunnlån innebærer endringer i Husbankens utlånsrammer. Tilskuddet til utleieboliger vil også innebære at myndigheten må gå i en dialog og avklaring om EØS-avtalens konkurranseregler for å sikre at dette ikke faller inn under ulovlig subsidiering av boliger. En rekke europeiske land subsidierer boliger og Leieboerforeningen mener det bør være fullt ut mulig å finne løsninger hvor dette kan gjennomføres.
Sosial og miljømessig bærekraft
Alle nye virksomheter bør ha som mål å skape en drift med lavest mulig belastning på miljøet, hvilket også gjelder for leieboersamvirket. I tillegg til å være et mål i seg selv, kan miljøvennlig drift være et middel for støtte i form av tilskudd og gunstige lån. Det er mange måter leieboersamvirket kan skape en miljøvennlig drift.
En ting er materialvalg knyttet til oppføring av nybygg og/eller ved rehabilitering av eldre bygg (retrofitting), både ved valg av nye materialer og gjenbruk av byggematerialer. Prosjekteringen bør ha som mål å skape langsiktige systemer for miljøvennlig drift, som for eksempel gjenvinning av gråvann i boligprosjektet og planlegging av uteareal med tanke på overvannshåndtering, biomangfold og pollinatorer. I tillegg er boligfellesskap et ideelt utgangspunkt for ulike deleløsninger. Ved å ha gode fellesarealer, som felles gjesterom, verksted, lekerom etc., kan man kutte ned på det totale arealet ved å minske det private boarealet. Tap av areal er en driver for natur og artsmangfoldskrisen samfunnet står i, og miljøvennlig arealplanlegging er slik et mål i seg selv. I tillegg kommer alle ekstra fasiliteter beboerne kan dele, i stedet for at hver enkelt skal ha alt privat.
Veien videre
I høst, og videre i 2024, skal Leieboerforeningen arbeide med å videreutvikle modellen for leieboersamvirke. Dette innebærer blant annet å utrede på hvilken måte, og hvilke eksisterende organisasjoner som kan være aktuelle samarbeidspartnere for fremtidige leieboersamvirker, ved finansiering, oppføring og forvaltning av bygg, og eventuelt forvaltning av leieretter. Vi vil også vurdere utforming av lånerammer og hvilke institusjoner som er aktuelle i den sammenheng, samt hvordan lånerammer, og eventuelle tilskudd, påvirker beboernes boutgifter (innskudd og leie), både på kort og lang sikt. Formålet er å danne et kunnskapsgrunnlag som kan resultere i konkrete piloter, og dersom pilotene er vellykkede, en reell modell som kan gjøre det lettere å planlegge for boliger for alle i tiden framover.
Last ned rapporten Leieboersamvirke - En samvirkemodell for utleieboliger