Av Lars Aasen
Kronikk i Dagsavisen 15. august 2018
Halvparten av landets nesten en million leieboere er forhindret fra en effektiv og god konflikthåndtering. Det bidrar til at frontene mellom utleiere og leieboere helt unødvendig skjerpes. Små og store tvister eskalerer lett og påfører leieboere og utleiere økonomiske utlegg og mange søvnløse netter. Tida er overmoden for å utvide Husleietvistutvalget slik at det blir et tilbud for alle leieboere og utleiere i Norge.
To eksempler
Da Heidi flyttet ut fra leiligheten hun hadde bodd de tre siste årene, fikk hun regning på 45.000 kroner fra utleier. Regningen var for maling av vegger, tak og karmer, pluss en gardinstang og vasking. Skadene var noen få spikerhull og noen små merker og litt heksesot. Etter mekling i Husleietvistutvalget kom partene til et forlik hvor erstatningssummen ble redusert til 20.000 kroner.
Familien målte selv at det var radon i boligen de leide, brøt leieavtalen tvert og flytta ut. De krevde at utleieren skulle dekke kostnader for radonmåling, flytting, merkostnader ved leie av annen bolig og kostnader til hotell etter utflytting, totalt 182.000 kroner. HTU kom til at leieboerne ikke hadde rett til å heve leieavtalen og ikke bare ble kravet fra leieboerne avvist, men de ble også dømt til å betale erstatning for manglende husleie etter utflytting.
Forsøksordning
Husleietvistutvalget – eller HTU blant venner – ble opprettet som en forsøksordning i Oslo i 2001. Tvisteløsningsorganet ligner ganske mye på en domstol, men er så mye, mye mer. HTU informerer om rettigheter og plikter, gir veiledning, tilbyr mekling og fatter avgjørelser som har samme formelle betydning som i en domstol. Og kanskje viktigst av alt, det er kjapt og billig. Leieboeren må betale et gebyr på 210 kroner – for utleieren koster det en tusenlapp. Vi vet at leieboere jevnt over har lav inntekt, så den lave prisen er av stor betydning.
Allerede i 2003 ble forsøksordningen i Oslo utvidet til å omfatte hele Akershus og deretter fulgte Bergen og Trondheim i 2010. Fra 2012 ble ordningen utvidet til Hordaland og Trøndelag fylke.
Fornøyde brukere
Hvert år gjennomfører HTU brukerundersøkelser. Og resultatene gir ingen grunn til tvil: Både utleiere og leieboere setter pris på den korte saksbehandlingstiden som i snitt er under ti uker. Brukerne verdsetter de lave kostnadene for behandling og avgjørelse. Partene trenger ikke advokat og det er uhyre sjelden en klager må betale motpartens saksomkostninger, noe som fort kan koste flerfoldige tusen kroner.
Brukerne synes også HTU gir god og profesjonell behandling. Dyktige jurister, utvalgsledere med dommerkompetanse og oppnevnte, engasjerte utvalgsmedlemmer sørger for fornuftige, rettferdige og veldokumenterte avgjørelser. Et fåtall av avgjørelsene blir anket inn for det ordinære domstolsapparatet.
Vista Analyse foretok en grundig evaluering av HTU i 2013. Evalueringen underbygger at ordningen er viktig og god. I tillegg bidrar HTU til å styrke rettssikkerheten, og Vista Analyse finner en klar og tydelige samfunnsøkonomisk verdi i systemet.
Forliksrådet
Bor du i ett av de 14 fylkene som ikke dekkes av HTU er Forliksrådet stedet å henvende seg. Vista Analyse går grundig inn på behandling av husleiesaker i HTU vs. Forliksrådet. Konklusjonen er klar. HTU er den absolutt beste løsningen. Det er akkurat den samme konklusjonen Leieboerforeningen har etter å ha representert mange hundre leieboere i Forliksrådet opp gjennom årene. Den samme oppfatningen deler de fleste andre. Forliksrådsbehandling er ofte løsrevet fra juridiske fakta og basert på skjønn, følelser og moralske vurderinger. Forliksrådsbehandling er ofte løsrevet fra juridiske fakta og basert på skjønn, følelser og moralske vurderinger. Når husleieloven stiller opp klare rettigheter og plikter, sier det seg selv at avgjørelser basert på skjønn og rimelighet ofte må bli feil. Forliksrådet er likevel eneste mulighet for leieboere og utleiere i 14 av landets 19 fylker.
Halv million leieboliger
23 prosent eller 550.000 av alle norske boliger er utleieboliger. Nesten 1 million innbyggere bor i en leiebolig. Ni av ti innbyggere har en eller annen gang vært leieboer, og mange har dårlige erfaringer. Å bo godt og trygt er grunnleggende for alle og en menneskerett. Husleieloven setter rammene for all utleie og gir et balansert sett med rettigheter og plikter.
Det er dokumentert at de færreste leieboere og utleiere har kunnskap om regelverket og det skjer stadig brudd på bestemmelsene, i begge retninger. Dette kan føre til konflikter som reduserer livskvaliteten og skaper frustrasjon og økonomisk tap for begge parter. Uavklarte konflikter blir åpne og vonde sår, og danner sjelden et godt grunnlag for et godt leieforhold videre.
Blant klagesakene hos Forbrukerrådet har leie av bolig ligget nest øverst på henvendelsesstatistikken med 3800 henvendelser i 2017. Leieboerforeningen hadde nesten 1700 saker i fjor og HTU mottok nesten 2000 saker. Også hos Huseiernes Landsforbund troner husleiesaker på topp blant medlemshenvendelsene.
Smart investering
Det burde ikke herske noen som helst tvil om at vi trenger et lavterskeltilbud til leieboere og utleiere over hele landet. Dagens HTU som favner over omtrent halvparten av leiesektoren, koster skattebetalerne 28 millioner. Det er med andre ord ikke noen stor sak å utvide ordningen slik at også folk i Hamar, Tromsø, Ulsteinvik, Alta og resten av landet kan få mer rettssikkerhet og bedre konflikthåndtering. Ethvert bidrag for å gjøre leiesektoren mer velfungerende er smart og god boligpolitikk – ikke minst fordi vi må forvente at leiesektoren kommer til å øke i årene som kommer.