Av Lars Aasen
Leieboerforeningen og medlem i husleielovutvalget
Forliket mellom de to regjeringspartiene Ap/Sp og SV er gode nyheter for de om lag 1 million leieboerne i Norge. Forliket sikrer at den nye husleieloven øker botryggheten for leieboere. I forliket datert 17. juni 2024 står det:
Disse medlemmer viser til husleielovutvalgets første delrapport, og vedtak nr. 88, 1. desember 2022, om at det skal vedtas ny husleielov i inneværende periode. Disse medlemmer mener at regjeringen i forbindelse med forslaget om ny husleielov som sendes på høring skal inkludere følgende forslag:
- En ufravikelig oppsigelsesrett.
- En rett for leieren til å forlenge en tidsbestemt leieavtale når den løper ut.
- En hovedregel om at husleieavtaler ikke skal være tidsbestemte.
Lovutvalgets forslag skal behandles
Hvorfor er dette forliket så viktig? For det første innebærer budsjettforliket at tre rød-grønne koalisjonspartnerne forplikter seg til å behandle forslaget fra husleielovutvalget før valget i 2025. Det er et tydelig signal til Kommunaldepartementet om at Stortinget ikke godtar noen forsinkelser eller andre krumspring som kan utsette behandlingen av lovforslagene til et nytt Storting med en annen politisk sammensetning enn i dag. For det andre beskriver forliket hvilke endringer partiene nå er enige om skal gjennomføres. Dette sikrer at det blir flertall for noen viktige forslag og at det ikke bør komme noen politiske overraskelser i siste liten. Dermed ligger det an til at vi snart kan få noen vesentlige endringer i husleieloven.
Lovfestet oppsigelsesfrist
Lovutvalget har enstemmig foreslått at oppsigelsesfristen ikke lenger skal være fravikelig. De siste 10-15 årene har man sett en tydelig tendens til at utleiere benytter leieavtaler med "bindingstid" - typisk at en leieavtale ikke kan sies opp de første 9 månedene av leieperioden og deretter med 3 måneders oppsigelsestid. En slik avtale innebærer at leieboeren blir forpliktet til å betale husleie i 12 måneder og det kan være vanskelig å komme fri fra dette. En som må flytte på grunn av studier eller nytt arbeidssted eller fordi hen ikke trives i leieboligen, tvinges til å bli boende eller betale dyrt for å fri seg. Dette blir det nå slutt på.
Rett til forlengelse av leieavtale
Flertallet i lovutvalget forslår også å innføre en rett for leieboer til å kreve en tidbestemt leieavtale forlenget. En slik adgang finnes ikke i dagens lov og vil sammen med en utvidelse av minste lovlige leietid fra tre til fem år, styrke leieboernes botrygghet betydelig. En leiekontrakt som forlenges, blir videreført på de samme vilkårene som den eksisterende avtalen. Det er ikke lov til å kreve at husleien skal justeres til markedsleie ved en forlengelse, men leia kan justeres til gjengs leie (en form for gjennomsnittsleie for tilsvarende bolig i samme område). For barnefamilier og langtidsleiere vil dette gi økt trygghet, en bedre mulighet til å planlegge livet sitt, skape seg et hjem og beholde tilhørigheten til nærmiljøet.
Det er noen viktige unntak fra bestemmelsen om rett til forlengelse. Forlengelsesretten gjelder ikke for leieboere som bor i samme hus som utleier (sokkelutleie), og ikke for leieboere som leier av det offentlige, typisk kommunale utleieboliger. Det gjelder heller ikke de som leier studentboliger, tjenesteboliger eller om dersom en leier av en privatperson som leier ut sitt eget hjem for en avgrenset, midlertidig periode. De utleierne som blir omfattet av forlengelsesretten er dermed de som driver utleie som næringsvirksomhet og privatpersoner som leier ut en eller flere ekstraboliger (sekundærbolig).
Utleiere har adgang til å avslå en søknad om forlengelse. Lovutvalget foreslår at gyldige avslag skal være at utleier eller utleiers nærstående selv skal bo i boligen, boligen skal selges, bygges om eller rives, dersom leieboer har misligholdt leieavtalen eller husleieloven eller det er annen saklig grunn for å nekte forlengelse.
Leieboerforeningen mener at tidsubestemte leieavtaler ville vært bedre, men dette var det kompromisset det var mulig å få et flertall for, og det vil utvilsomt gi mange leieboere mye bedre livsvilkår.
Hovedregel om tidsubestemte leieavtaler
I forliket står det også at det skal være en hovedregel om husleieavtaler ikke skal være tidsbestemte. Tidsbestemte leieavtaler har en start- og en sluttdato, mens tidsubestemte leieavtaler ikke har en sluttdato. Tidsubestemte leieavtaler må sies opp av en av partene. Leieboer kan få prøvet en oppsigelse for domstolen, og det gir leieboeren et bedre rettsvern.
Lovutvalget ble i mandatet bedt om å vurdere om det skulle innføres et forbud for næringsdrivende utleiere til å benytte tidsbestemte leieavtaler. Leieboerforeningen og et mindretall på fire i utvalget støttet dette, mens flertallet på åtte utvalgsmedlemmer anbefalte ikke en slik endring. Det er mulig å tolke at RNB-forliket innebærer et signal om at Stortingsflertallet likevel kan følge opp mindretallets anbefaling å gå for at tidsubestemte leieavtaler må benyttes av alle næringsdrivende utleiere.
En annen tolkning er at Stortingsflertallet er klar for å pålegge både næringsdrivende og sekundærboligutleiere et krav om å benytte tidsubestemte leieavtaler, men en slik utvidelse av dagens lov virker ikke veldig sannsynlig. En tredje tolkning er at Stortinget vil legge inn en mer pedagogisk bestemmelse som sier at leieavtaler bør være tidsubestemte, men at unntakene fra hovedregelen videreføres slik lovutvalget foreslår.
Motstand mot endringer i husleieloven
Ikke uventet var det en rekke utleiere og bransjeorganisasjoner som uttalte seg svært kritisk til husleielovutvalgets anbefalinger da disse ble overlevert regjeringen i januar i år. Mange har løpt flittig ut og inn på Stortinget for å argumentere for sine synspunkter om at de forslagene er urimelige strenge og kan føre til at leiemarkedet kollapser. Leieboerforeningen, Forbrukerrådet, JussBuss, LO og mange andre har også jobbet hardt for å overbevise politikerne hvorfor det er behov for å styrke leieboernes rettsvern. Så langt ser det altså ut til at våre argumenter har blitt tillagt mest vekt, selv om ingen ting er sikkert før loven er vedtatt.
Lovutvalget har fortsatt å jobbe etter at delinnstilling ble overlevert. Utvalget er nå i sluttfasen med den andre og siste delinnstillingen. Denne skal overleveres regjeringen i midten av oktober i år. I den andre delinnstillingen går utvalget gjennom en rekke andre bestemmelser i husleieloven for å vurdere behovet for endringer. Også her er det klart at det vil mange viktige endringsforslag som vil styrke forbrukerperspektivet og leieboers rettigheter. Noen ganger er utvalget samstemte, andre ganger er det full splittelse om behovet for endringer.
Det som vi trolig kan slå fast som sikkert, er at del to av thrilleren om husleieloven overlates til en ny regjering og et annet Storting som etter valget i 2025. Det blåser en blå vind over landet og tradisjonelt har leieboerpolitikk ikke hatt så godt fotfeste hos de borgerlige partiene. Samtidig vet alle de politiske partiene at leieboerne utgjør omtrent 20 % av de alle stemmeberettigede. Forbrukervern og forbrukerrettigheter er noe de fleste partier opptatt av, og det er ingen tvil om at det er mange utfordringer med dagens husleielov og vi registrerer at allerede under den forrige Solberg-regjeringen ble leiesektoren løftet høyere opp på den politiske agendaen.
Les mer: