På oppdrag fra Oslo sør-satsingen har Leieboerforeningen gjennomført en bo- og nærmiljøundersøkelse i områdeløftene Rudshøgda og Holmlia senter i Bydel Søndre Nordstrand. Gjennom undersøkelsen har vi blant annet sett på hvordan ulike grupper av beboere oppfatter utleie i sameiene i områdene, og hvordan leieboere kan delta inn i sameierdemokratiet. Grunnkretsene i områdeløftene består av boligsameier og ikke borettslag, og det er dermed kun utleie i sameier som har vært omfattet av undersøkelsen.
Sameistyrenes opplevelse av utleie
De aller fleste sameiestyrene vi har intervjuet gjennom undersøkelsen oppfatter utleie i sameiene som et stort problem. Det meldes om opp mot 40-50 prosent utleie i flere sameier. Styrene forteller at de ofte ikke vet hvem som leier i leilighetene eller hvor mange som bor der, og at i de leilighetene som leies ut, deltar verken seksjonseier/utleier eller leietaker inn i sameiet. Styrene opplever dermed at den totale arbeidsmengden fordeles på færre seksjoner der utleie er utbredt. Flere av sameiene har vedtekter som stadfester at utleie skal meldes inn til styret, men det er en opplevelse av at det etterleves i liten til
varierende grad. En del styremedlemmer gir uttrykk for både frustrasjon og sinne over det de opplever som en situasjon som har kommet ut av kontroll.
Øvrige beboere
Blant øvrige beboere er synet på utleie i sameiene mye mer variert: På hvorvidt det er mulig å se noen forskjell i det hele tatt, i hvilken grad utleie er et problem, og i så fall hva som er problemet og hva årsakene er. Det er imidlertid en bred enighet om at det er hyppigere utskifting av beboere i utleieboligene, og at det er negativt for bomiljøet med mye «inn og ut» og mye «gjennomtrekk».
Da husleielovens minstetid for kontraktslengde er tre år, og i enkelte tilfeller helt ned til ett år, er det lite Oslo sør-satsingen og sameiene selv kan gjøre for å øke bostabiliteten for leietakere i sameiene. Oppsigelsesvernet for leieboere er i tillegg svakt. En betydelig økning i lovens minstetid, sammen med en styrking av oppsigelsesvernet, kan bidra til større bostabilitet i sameier med mye utleie.
Er leietakerne skyld i forsøplingen?
I svært mange av intervjuene med beboere i områdene tok respondentene selv opp problemer med avfallshåndtering. Da både innenfor sameienes egne systemer for avfall og generell forsøpling i nabolaget. Det er til dels et etablert narrativ blant beboerne, særlig blant en del av styrene, at det er leietakerne og beboere fra enkelte kulturer som er skyld i problemet ved at de enten ikke forstår eller bryr seg om viktigheten av å resirkulere eller holde nærmiljøet i orden. Det er en ganske utbredt oppfattelse blant respondentene at leietakere ikke har insentiver til å bry seg om nabolaget sitt fordi de ikke har eierinteresser og derfor ikke mottar gevinst ved økte boligpriser. De samtaleintervjuene som har vært gjennomført med leietakere og beboere fra ulike kulturer i området støtter imidlertid ikke oppunder dette narrativet. Det kan selvfølgelig hende at de beboerne som oppfattes som problemet ikke har deltatt i undersøkelsen, men undersøkelsen kan i alle fall avkrefte at problembeskrivelsen gjelder alle leietakere og flerkulturelle.
Hvem har ansvaret for retting av mangler?
Undersøkelsen avdekket at ansvarsdelingen mellom sameiet, seksjonseier/utleier og leietaker førte til at mangler ved utleieleilighetene i noen tilfeller ikke ble rettet. Eierseksjonsloven og sameiets vedtekter regulerer forholdet mellom sameiet og seksjonseier, mens leiekontrakt og husleieloven regulerer forholdet mellom utleier og leietaker. Leietaker kan kreve ovenfor utleier, enten at mangler utbedres, eller at husleien reduseres (prisavslag) i samsvar med mangelen. For leietaker er det irrelevant om seksjonseier/utleier eller sameiet tar kostnadene for utbedring av mangler. Leietaker kan imidlertid ikke formelt sett rette noen krav mot styret, det må seksjonseier gjøre. Leietaker er dermed avhengig av at utleier følger opp ovenfor styret i sameiet der utbedring av mangler faller på styret.
Muligheter for medvirkning
Enkelte av leietakerne vi intervjuet fortalte at de ønsket å delta mer aktivt opp mot styret og sameiet, men opplevede at det ikke lot seg gjøre fordi de «bare» leier, og at deres stemmer derfor ikke hadde noen vekt. Etter § 46 andre ledd i eierseksjonsloven kan en leietaker være til stedet på sameiets årsmøte og uttale seg. I samme bestemmelse fremkommer at en seksjonseier kan gi fullmakt til tredjepersoner og tillate at fullmaktshaver deltar og handler på seksjonseierens vegne. Det kan i vedtektene avtales at fullmakten skal være skriftlig – slik at styret med sikkerhet kan vite at fullmakten er reell. En slik fullmakt må være generell, og det innebærer at den ikke kan diktere hvordan fullmektigen skal stemme i konkrete saker. Det er heller ikke noe i veien for at leietaker kan velges inn i sameiestyret, da det ikke er noe vilkår at man er seksjonseier for å være valgbar som styremedlem eller styreleder. Vedtektene kan heller ikke bestemme dette. Men det følger av § 55 første ledd at kun myndige personer er valgbare, og vedtektene kan fastsette at bare fysiske, og ikke juridiske, personer kan velges.
Det er dermed ingen hindringer i eierseksjonsloven for at leietakere inkluderes i sameiets formelle styringssystemer. Det er Leieboerforeningens oppfatning at det vil være styrkende for bomiljøet dersom leietakere i større grad inkluderes, både i sameienes formelle og uformelle styringskanaler.
Utleie er kun ett av flere tema som er tematisert i rapporten fra nærmiljøundersøkelsen.
Rapporten er skrevet av samfunnsgeograf Mari Løken og du kan laste ned hele rapporten her.