En brå og uventet oppsigelse av leieforholdet er for de fleste svært dramatisk. I denne saken ser vi nærmere på hva en oppsigelse er, kravene til oppsigelsen for at den skal være gyldig og hva du kan gjøre om du er uenig.  

Oppsigelse av leieforhold

En oppsigelse av et leieforhold er ofte dramatisk. Hvorfor må jeg flytte? Har jeg gjort noe galt? Hvor skal jeg bo nå? Hvilke rettigheter har jeg? Her ser vi på noen av de de viktigste reglene ved oppsigelse. Husk å ta kontakt med Leieboerforeningen eller andre eksperter på husleieloven hvis du mottar oppsigelse.

Både utleier og leieboer kan ha oppsigelses­adgang i et leieforhold. Et viktig unntak er leieavtale som bare er tidsbestemt. En ren tidsbestemt leieavtale har en fastsatt sluttdato, og det står ikke noe i leiekontrakten om at leieforholdet kan sies opp. En sånn tidsbestemt leiekontrakt uten oppsigelsesadgang vil ikke være over før sluttdatoen. Noen leieavtaler er også delvis tidsbestemte gjennom en bindingstid i begynnelsen av leieperioden uten oppsigelsesadgang. Vi anbefaler å være varsomme med inngå avtale uten rett til oppsigelse eler med bindingstid. Det kan skje mye i forbindelse med jobb, studier eller livssituasjon ellers, noe ikke minst koronapandemien viste. Det kan bli kostbart å komme ut av leieforhold som ikke har oppsigelsesadgang.

Kontrakt med oppsigelsesadgang

De fleste tidsubestemte og tidsbestemte leiekontrakter har en avtalt adgang til å si opp og hvor lang oppsigelsesfristen er. Mange som har tidsubestemte kontrakter (uten en fastsatt sluttdato) oppfatter at leieavtalen er ”evigvarende”. Dette er sjeldent riktig. Hvis det ikke er klart avtalt at leiekontrakten ikke kan sies opp, så kan leier/utleier si opp en tidsubestemt kontrakt.

Utleiers oppsigelsesadgang betyr ikke at utleiers oppsigelse er gyldig. En opp­sigelse må være både saklig og rimelig. For utleier er dette klare og tydelige begrensninger i oppsigelsesadgangen. I tillegg setter husleieloven klare krav til oppsigelsens utforming (formkrav). Er ikke oppsigelsen utformet slik loven krever, er den ugyldig.

Krav til utforming (formkrav)

1. Oppsigelsen skal være skriftlig.
2. Oppsigelsen skal være begrunnet.
3. Oppsigelsen skal opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen 1 måned etter at oppsigelsen er mottatt.
4. Oppsigelsen skal opplyse om at dersom leieboeren ikke protesterer innen fristen, taper hen sin rett til å bestride­ oppsigelsen, og at utleieren kan begjære utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven.

En oppsigelse som ikke fyller form­kravene, er ugyldig selv om du ikke protesterer. Har du derimot flyttet ut i henhold til oppsigelsen, betyr dette at oppsigelsen er akseptert og derfor gyldig. Selv om formkravene ikke er oppfylt, bør du ta kontakt med Leieboerforeningen, eller en annen ekspert på husleieloven. En ugyldig oppsigelse er et signal om at noe er på gang, og det er klokt å forberede seg.

Skal du protestere?

Har du mottatt en oppsigelse som er utformet riktig, kan du protestere. Hvis du ikke protesterer innen én måned, så mister du retten til å angripe oppsigelsen, og kan bli tvunget til å flytte. Så protestfristen er svært viktig hvis du skal beskytte ditt boforhold.

Det er også en risiko ved å protestere. Protesterer du kan utleieren ta ut klage eller søksmål om oppsigelsens gyldighet. Det er som regel Husleietvistutvalget som først avgjør en oppsigelsessak. Før du bestemmer deg for å protestere bør du tenke gjennom om oppsigelsen er saklig; om begrunnelsen er fornuftig, og om oppsigelsen er urimelig med tanke på din og utleiers situasjon. Dette har avgjørende betydning ved vurderingen av om oppsigelsen er gyldig eller ugyldig.

Hva er saklig grunn?

Husleieloven stiller opp tre helt konkrete forhold som anses som saklige oppsigelsesgrunner. Det er:

1. Utleierens (eller utleiers husstands) behov for å bruke boligen.
2. Riving eller ombygging (i den grad dette berører boligen slik at det ikke er naturlig at leieforholdet kan fortsette.
3. Ved leieboers mislighold av leieavtalen.

Husleieloven åpner også for at også andre grunner kan anses som saklige, for eksempel dersom utleier ønsker å selge leieobjektet, men da kan også årsaken til salget bli et tema. En oppsigelse må altså være saklig, men det stilles ikke så sterke krav til det. Oppsigelsen må også være rimelig, De fleste oppsigelser som settes til side av domstolene er urimelige. Det sentrale oppsigelsesvernet til leier ligger i rimelighetsvurderingen.

Er oppsigelsen urimelig?

Det viktigste oppsigelsesvernet er at oppsigelsen ikke må virke urimelig. En urimelig oppsigelse er ugyldig. Rimelighetskravet er en skjønnsmessig vurdering og det er vanskelig på forhånd å svare klart på om en oppsigelse er urimelig. Det blir en avveining av leiers og ut­leiers interesser. Jo mer vektig grunn utleier har for oppsigelsen, jo vanskeligere blir det for leieren å argumentere for ugyldighet – og motsatt hvis leieren har vektige grunner til å protestere.

Lovteksten har ikke nærmere retningslinjer, men vi finner mange momenter i avgjørelser fra domstolene, i lovens forarbeider og i uttalelser om forståelsen.

Kort oppsummert kan vi si at hvis utleieren, eller noen i hans familie, trenger boligen som egen bolig, vil normalt rimelighetskravet være oppfylt. Motsatt kan det bli tillagt stor vekt om leieboeren blir bostedsløs.

Kommunaldepartementet har videre uttalt:

«Selv om leieren ikke står i fare for å bli husvill kan en flytting være forbundet med betydelige ulemper og kostnader. Retten må derfor ta hensyn til om en oppriving fra det kjente miljøet kan virke urimelig for leieren og hans familie.»

Dersom oppsigelsen er begrunnet med utleiers ønske om selv å bo i bo­ligen, vil det  at leieboer blir uten bolig, likevel være grunn til å protestere på en oppsigelse. Er det tilfellet, kan en protest føre fram, forutsatt at utleier ikke selv blir husvill.

Leieboer kan også protestere selv om man ikke risikerer å bli bostedsløs. Det kan være at oppsigelsen kan være urimelig på andre måter også. For eksempel at leieboer venter på å flytte til en annen bolig, at en utflytting i henhold til oppsigelsen vil virke urimelig ettersom man likevel i løpet av relativt kort frist skal flytte ut, eller at utflytting vil påføre leieboer vesentlig velferdstap. Også utleiers forhold kan gjøre at oppsigelsen vil virke urimelig, f.eks. der utleiers interesser ikke er borelatert.

Hva kan gjøre det lettere å akseptere en oppsigelse?

Dersom utleiers oppsigelse er tungtveiende begrunnet og rimelig, og leieboeren ikke risikerer å bli bostedsløs, så er kanskje det beste rådet å finne annen bolig. Det er noe som blir forutsatt at leieboer uansett prøver. En utflytting kan likevel bli krevende for leieboer. Derfor kan det noen ganger være smart å prøve forhandle om vilkår for utflytting. Det kan gi en løsning til beste for alle.

Forlenget utflyttingsperiode og fleksibelt opphør

Et vilkår for utflytting kan være en fleksibel rett til utflytting i oppsigelsestiden – det vil si at man når som helst frem mot endelig utflyttingsdato kan flytte ut og ikke skal betale husleie fra den faktisk utflytningsdato. Det er også mulig å forhandle fram pengestøtte for utflytting – f.eks. til flytteutgifter eller andre etableringsutgifter.

Tilfeller der leier ikke har noe oppsigelsesvern

Det er i hovedsak bare to typer leieforhold hvor man ikke har oppsigelsesvern og derfor ikke kan protestere:

1. Der hvor man leier ett enkelt rom med tilgang til den øvrige leiligheten og utleier selv bor i boligen.
2. Der hvor man leier bolig som utleier kun forlater midlertidig i en periode inntil fem år. Da skal du imidlertid skriftlig senest samtidig med at du skrev under leiekontrakten, ha blitt gjort oppmerksom på at du ikke har de normale rettighetene. Ved leie av en slik bolig har du ingen mulighet til å protestere.

Vær likevel klar over at et rom i et bofellesskap vanligvis ikke er et slikt boligforhold som nevnt i pkt. 1. Det er t ikke uvanlig at utleier tar feil i dette. Vi understreker at det alltid er viktig å være medlem i Leieboerforeningen og ta kontakt med oss.