Av Mari Løken, samfunnsgeograf, prosjektleder og utreder i Leieboerforeningen
Morgenbladet har de siste ukene tatt opp spørsmål rundt en stadig mer turbulent boligsektor, og særlig i Oslo er tilstanden uholdbar. Boligprisene har for lengst løpt fra lønnsveksten og det å eie sin egen bolig er en fjern drøm for stadig flere som vokser opp i hovedstaden. I hvert fall for dem som vokser opp uten mulighet til å arve formue, verken på forskudd eller etterskudd. Det nærmer seg stortingsvalg, og vi ser konturene av et valg der boligpolitikk vil spille en hovedrolle, kanskje særlig blant yngre velgere i sentrale strøk, der boligprisene er høyest. Per nå har vi en boligsektor som, istedenfor å ha en utjevnende funksjon, viderefører sosioøkonomiske forskjeller gjennom generasjoner.
Hanna Gitmark skriveri Morgenbladet 21. mai at folk som henne «i perioder har tjent mer penger på å sove i egen seng enn å jobbe». I teorien er dette sant, men kapitalgevinsten kan hun kun løse ut dersom hun velger å flytte på bygda. Eller skifte disposisjonsform og bli leieboer.
Vi er nå nærmere en million leieboere i Norge. Ikke alle disse er studenter på vei til å bli boligeiere. Mange er langtidsleiere, noen livet ut. Allikevel blir leieboere behandlet som annenrangs borgere, både i den kommunale og private leiesektoren. Organisasjonsgraden er lav, og så mange som én av tre informanter i en nylig utgitt rapport fra Forbrukerrådet oppgir at de opplever det som stigmatiserende å leie fremfor å eie boligen sin. Man er å regne som et litt mislykket menneske i Norge dersom man ikke eier sitt eget lille stykke land, eller i hvert fall en andel av det. I den sittende regjeringens nasjonale strategi for den sosiale boligpolitikken 2021–2024 er en av strategiene at det skal være et trygt alternativ å leie bolig.
Hvis det å leie hjemmet sitt skal være et trygt alternativ til å eie, er det helt nødvendig at minstetiden for kontraktslengde øker betraktelig. Aller helst bør det som standard gis tidsubestemte leiekontrakter. Husleielovens minstetid er nå tre år, i spesielle tilfeller helt ned til ett år. Tre år er ikke mer enn et øyeblikk i et levd liv. Det er eksempelvis ikke engang halvveis gjennom barneskolen. Det argumenters fra forskjellige hold at ulike grupper leieboere bør få innvilget lengre kontrakter, men alle leieboere må sikres trygge og langsiktige boforhold, ikke kun spesielt utsatte grupper. En økning i rettigheter for spesielt utsatte grupper er i teorien bra. Men denne typen streng behovsprøving for å dekke grunnleggende behov, skaper en masse følgeproblemer. Det ser vi i den kommunale boligsektoren, og det ser vi i trygdesystemet. Sterk behovsprøving skaper sterke insentiver til å bli værende i en vanskelig situasjon. Ikke motsatt, slik det ofte fremlegges.
En utfordring med å sikre leieboere langsiktige boforhold ligger i strukturene i boligsektoren, da svært mange av tilgjengelige utleieboliger er privatpersoners sekundærboliger. I mange av disse sekundærboligene foreligger det planer om egen bruk på sikt, mens andre er kjøpt som rene investerings- og utleieobjekter. Det er også i disse boligene det etter all sannsynlighet vil være flest kontrakter med kortere varighet enn tre år, da salg eller eget bruk etter husleieloven anses som saklig grunn for å gi kortere kontrakter enn lovens minstetid. I ovennevnte nasjonale strategi presenteres en utvidelse av minstetiden for kontraktslengde som en mulig årsak til at eiere av sekundærboliger vil velge å ta boligen ut av leiemarkedet dersom utleierne «opplever reglene som for strenge». Og at en utvidelse av minstetiden dermed vil kunne ramme leietagerne ved at andelen utleieboliger minsker. Dette er en plausibel hypotese dersom det ikke settes inn noen korrigerende tiltak for å motvirke den mulige effekten. For eksempel en satsing på ideelle og profesjonelle utleieaktører via Husbanken.
Andre private leieboliger er sokkelleiligheter i eneboliger hvor leietageren fysisk bor under boligeieren og i praksis betaler ned på boliglånet til husholdningen over. Dette er en grotesk, og svært billedlig, overføring av verdier fra dem som har mindre, til de som har mer. Selv om det selvfølgelig kan oppstå gode relasjoner også i denne typen ujevne maktforhold.
Det som er helt åpenbart, er at vi trenger en ny boligpolitikk for leieboere. Husleieloven må revideres til å beskytte den svake parten i kontraktsforholdet, leieboeren. Enten hen leier privat eller kommunalt. Forbrukerrådet skriver i sin rapport at dagens husleielov «bærer preg av å skulle ivareta rettighetene til to ‘svake parter’, leietagere og private utleiere» og at «leietagernes interesser har måttet vike for private utleieres interesser».
Leieboere trenger en langsiktig og forutsigbar bosituasjon, beskyttet av en husleielov som gir sterk juridisk sikkerhet. En forutsigbar bosituasjon innebærer også en stabil husleie over tid. Sånn som det er nå, øker husleien stort sett drastisk hvert tredje år. Ved inngåelse av ny kontrakt står utleier i utgangspunktet fritt til å bestemme leiesummens størrelse, så lenge det ikke er urimelig høyt, jevnfør husleieloven paragraf 4–1. Det finnes avgjørelser fra Husleietvistutvalget (HTU) på paragraf 4-1, men i praksis vil det forutsette at leietager aksepterer den urimelig høye leieavtalen, signerer avtalen og overtar boligen, for deretter å sende klage til HTU. De fleste leietagere vil nok ikke starte et leieforhold med å ta denne kampen, tatt i betraktning den ujevne maktbalansen i kontraktrelasjonen, som blant annet innebærer at man står helt uten rettigheter til å beholde hjemmet sitt når kontrakten utløper etter tre år.
Ved leiekontrakter som har en varighet på over 3 år, enten de er tidsbestemte eller tidsubestemte, kan utleier tilpasse leien til gjengs leie hvert tredje år (jevnfør paragraf 4-3). Med dette utgangspunktet vil det ikke være tilstrekkelig å kun innføre tidsubestemte leiekontrakter. Leieboeren må også få et sterkere leieprisvern som gjør at det er økonomisk gjennomførbart å bli boende. Dette kan gjøres ved å innskrenke utleiers rettigheter til å kun justere leien etter konsumprisindeks årlig. En slik løsning vil gi en forutsigbar husleie og over tid dempe økningen i leieprisene.
Det er langt på overtid at leieboere får en husleielov og en leiesektor som ivaretar interessene til dem som skal skape sine hjem i en leid bolig. Vi er ferdige med å stå med lua i hånda, fanget i en permanent midlertidighet, med en konstant risiko for å miste hjemmene våre.