Når boligen får ny eier, trer den nye eieren inn i rollen som utleier i leieavtalen. Det betyr at leieboeren beholder sine rettigheter og plikter slik de følger av leieavtalen. Den nye eieren overtar de rettigheter og plikter som utleier har etter den eksisterende leieavtalen.
Må du akseptere ny avtale?
Mange som overtar eierskapet til en utleid bolig vil inngå ny leieavtale med leieboeren som allerede bor i boligen. Ikke sjelden på helt feil premisser, herunder en tanke om at de ikke har en gyldig avtale, eller under trussel om oppsigelse hvis leieboer nekter.
Leieboer har ingen plikt til å akseptere en ny avtale, på nye vilkår. Hvis ny eier tilbyr ny kontrakt, kan leieboeren ganske enkelt si nei. Det er den eksisterende leieavtalen som gjelder. At leieboer ikke vil inngå ny avtale er ikke grunn for utleier til å si opp avtalen.
Selge uten leieboer
Vær likevel klar over at utleiers ønske om å selge boligen uten leieboer med på kjøpet er saklig grunn til oppsigelse, hvis utleier gir oppsigelsen i forbindelse med tilretteleggingen for salg, for eksempel hvis arvingene bestemmer seg for å selge avdødes eiendom. Les vår artikkel om utleiers oppsigelse hvis dette gjelder deg.
Leieavtalen
Når ny eier trer inn i rollen som utleier, bindes vedkommende av det som fra før er avtalt mellom utleier og leieboer. Ut over dette, gjelder husleieloven. Er det avtalt ting som ikke kommer fram verken i loven eller i en skriftlig avtale, er det viktig å skriftliggjøre disse avtalepunktene før eierskiftet gjennomføres – enten i den eksisterende leiekontrakten, eller i følgedokumenter til kontrakten.
Ny eier er kun bundet av det som er avtalt, og det vil være leieboer som har bevisbyrden for at noe er avtalt. Det bevises lettest ved å ha det skriftlig. Selv om muntlige avtaler skal være like bindende som skriftlige, er de ikke det i praksis.
Retten til å holde avhender (selgende utleier) ansvarlig
Husleieloven § 8-6 gir leieboer en rett til å holde både avhender og erverver (kjøpende utleier) ansvarlige sammen for utleiers plikter etter avtalen, hvis erververens forhold gir saklig grunn til det. Slike forhold vil typisk være økonomiske forhold på erververens side, men kan også være personlige forhold. Et krav om dette må fremsettes overfor avhenderen innen seks måneder fra leieboer ble gjort kjent med salget.
Samme rett gjelder åpenbart ikke ved eierskifte gjennom arv.
Man har ikke forkjøpsrett ved salg eller seksjonering
Når man leier bolig har man ingen forkjøpsrett til boligen ved et salg, med mindre det er særskilt avtalt slik forkjøpsrett. Det samme gjelder ved seksjonering av boliger i en leiegård. Den forkjøpsrett leieboer tidligere fikk gjennom eierseksjonsloven, er nå tatt ut av loven.
Heller ikke borettslagsloven gir noen forkjøpsrett til leieboere. En eventuell forkjøpsrett til borettslagsandel må følge av lagets vedtekter, eller mer generelt gjennom medlemskap i boligbyggerlag som gir slik forkjøpsrett til bolig i det konkrete borettslaget. Dog gjelder de unntak som følger av borettslagsloven kapittel 4 del V.
Kommunal forkjøpsrett
Kommunen kan etter eget skjønn velge å benytte en egen, lovfestet kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder, med det formål at de som leier der ender opp som eierne, ved at gården enten blir seksjonert, eller gjort til borettslag gjennom stiftelse av dette. Det forutsetter at kommunen vil benytte denne retten, og at mange nok av leieboerne som bor i bygget kan og vil kjøpe.