Noen ganger samsvarer ikke boligens tilstand med det ovennevnte, og da er det viktig å vite hva man som leietaker bør gjøre.
Mangelsvurdering og bevissikring
Det første man må gjøre er å forsikre seg om at det er en mangel, som vil si at det er riktig at boligen ikke er i vanlig god stand, ryddet og rengjort, eller for øvrig i samsvar med avtalen. Siden de fleste vet hva de har avtalt om boligens stand, blir det sentrale spørsmålet ofte om forholdet man oppdaget ved overtakelsen var synlig på visning, og derfor burde ha blitt oppdaget da – før avtalen ble inngått. Forhold som var synlige på visning vil ikke utgjøre en mangel.
Forhold ved boligen som ikke nødvendigvis er synlige, men som utleier må ha kjent til på avtaleinngåelsestidspunktet, vil også utgjøre en mangel dersom utleier ikke har sagt fra om forholdet, og du ikke ville ha inngått leieavtalen om du var kjent med forholdet på forhånd.
Det er også viktig at man sikrer seg bevis på det konkrete forholdet, og at forholdet er et avvik fra slik boligens stand skulle ha vært ved overtakelsen. Dokumentasjon i form av bilder er ofte den beste dokumentasjonen, og man bør ta både oversiktsbilder og nærbilder av det eller de konkrete forholdene.
Reklamasjon – du må si fra til utleier
Når du oppdager et forhold som du mener utgjør en mangel, må du si fra til utleier så raskt som mulig. For å kunne gjøre gjeldende krav overfor utleier, må du ha reklamert innen rimelig tid. Rimelig tid er vanligvis 14 dager fra du burde ha oppdaget mangelen.
Dine eventuelle krav mot utleier oppstår i det du reklamerer, og hvis du ikke reklamerer innen fristen, mister du retten til å gjøre krav gjeldende. Selv om det ofte vil være naturlig å fremme krav samtidig som man gir reklamasjon, er det ikke alltid åpenbart hvilke krav det er hensiktsmessig å fremme straks etter man har oppdaget mangelen. Det er ikke nødvendig å opplyse om hva du krever samtidig som du reklamerer – det som er viktig innledningsvis er at du sier fra om hva som er galt, og ikke hva du forventer at skal skje for å fikse problemet.
Dessverre er det ikke alle utleiere som reagerer så positivt på leieboers reklamasjon. Det er derfor en del leieboere som kvier seg for å si fra. Det er ikke noe galt i å la være å si fra, men man må være bevisst på at retten til å gjøre krav gjeldende vil falle bort om man ikke sier fra, og med utgangspunkt i det vurdere om det er verd å ta kampen eller ikke.
«Som den er»
Noen leier ut boligen «som den er» eller «as is». Dette hever terskelen for hva som er en mangel, men det betyr ikke at ingenting er en mangel. Hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva du hadde grunn til å regne med ut fra leiens størrelse og forholdene ellers, vil det være en mangel. Også hvis utleier har holdt tilbake informasjon som ville ha vært relevant for hvorvidt du ville inngå leieavtalen eller ikke, eller hvis utleier har gitt uriktige opplysninger om boligen, vil det være en mangel.
Hva man kan gjøre når boligen lider av mangler
Når boligen er mangelfull, og man har reklamert kan man gjøre gjeldende krav. Det man kan kreve er retting, prisavslag, heving eller erstatning. Man kan også gjøre gjeldende krav om flere mangelsbeføyelser samtidig, for eksempel både retting og prisavslag. Vilkårene for de enkelte mangelsbeføyelsene er litt forskjellige, og man bør alltid kreve den mangelsbeføyelsen som løser problemet på enklest mulig måte.
1. Retting
Retting betyr at mangelen fikses. Hvis det mangler inngangsdør, er det egnede rettingstiltaket at det monteres en inngangsdør. Er det mugg i boligen, kan det være tilstrekkelig å vaske bort muggen med klorvann, og sørge for bedre ventilasjon. Men det kan også skyldes vanninntrengning gjennom veggen, og da vil det egnede rettingstiltaket være å sørge for at vanninntrengningen opphører.
Utleier har både plikt og rett til å rette. Dette innebærer at du må gi utleier anledning til å rette, men utleier må benytte seg av sin rett til å rette innen «rimelig tid». Hva som er rimelig tid vil avhenge av hva slags mangel det er. Manglende inngangsdør må rettes straks, mens manglende håndtak på et vindu på loftet ikke haster like mye.
Hvis utleier ikke retter, kan leieboer selv rette, for utleiers regning. Siden utleier har rett til å rette, er det lurt å gi utleier en rimelig frist til å rette, og samtidig informere om at hvis utleier ikke retter innen fristen, vil du sørge for retting selv, for utleiers regning. Det er kun de nødvendige kostnadene for retting du kan kreve erstattet av utleier. Du kan også kreve godtgjørelse for nødvendig egeninnsats. Basert på praksis fra Husleietvistutvalget er rundt kr. 250 per time rimelig godtgjørelse for utført arbeid i forbindelse med retting av mangler.
Et godt eksempel på når det er hensiktsmessig å rette selv og kreve godtgjørelse er hvis boligen er skitten ved overtakelsen. Forholdet må rettes raskt, siden du bor der, og det vil ofte være billigere for utleier at du vasker selv, framfor at du bor på hotell fram til utleier får leid inn et vaskefirma til å vaske boligen.
Dersom utleiers forsøk på retting er mislykket slik at problemet vedvarer, er det viktig at du igjen gjør utleier oppmerksom på problemet innen rimelig tid. I noen tilfeller kan det tenkes at kravet faller bort fordi leieboer ikke har reklamert på utleiers mislykkede forsøk på retting.
2. Prisavslag
Så lenge mangelen er verdireduserende – som vil si at leieverdien må ha vært lavere dersom boligen skulle ha blitt utleid med mangelen – vil du ha krav på prisavslag. Prisavslaget skal svare til den verdireduksjonen mangelen utgjør. Du har krav på prisavslag for den perioden boligen lider av den verdireduserende mangelen, fra du først reklamerte på den.
Det kan være vanskelig å vurdere nøyaktig hvor verdireduserende en mangel er, så det er lurt å forhandle med utleier om en sum begge kan være passelig fornøyd med. Dersom dere ikke kommer til enighet om et passende prisavslag, vil det være en mulig løsning å ta saken til Husleietvistutvalget (HTU) for å få en rettslig vurdering av spørsmålet. Husk at det å klage inn utleieren din til HTU kan øke konfliktnivået i leieforholdet. Samtidig risikerer du at utleier retter motkrav.
3. Erstatning
Hvis mangelen medfører at du lider et økonomisk tap, kan du kreve dette tapet erstattet av utleier. Det er kun ditt nødvendige tap du kan kreve erstattet, og tapet må være påregnelig for utleier, som vil si at det må være en tydelig sammenheng mellom mangelen og tapet. Man kan for eksempel ikke kreve erstattet tapt arbeidsinntekt fordi det er mus i kjelleren; det er verken nødvendig eller påregnelig. Det er også viktig å merke seg at du ikke har krav på erstatning for tingsskade, med mindre du kan sannsynliggjøre at tingsskaden, og mangelen, skyldes uaktsomhet eller skyld fra utleiers side.
Man har aldri krav på erstatning for «tort og svie», ved eksempelvis den mentale påkjenningen mangelen har medført.
4. Heving
Heving er den mest inngripende mangelsbeføyelsen, og betyr at man gjennom å erklære hevingen avslutter leieforholdet med umiddelbar virkning. Terskelen for dette er «vesentlig mislighold» fra utleiers side, og dette er en veldig høy terskel.
Et rettmessig krav om heving vil vanligvis følge av at boligen objektivt sett er ubeboelig. For eksempel hvis den er brent ned eller er full av veggdyr; at det er farlig å bo der, for eksempel fordi det ikke er rømningsveier; eller som følge av uholdbar atferd fra utleiers side, for eksempel at utleier er voldelig. Hvis mangelen kan avbøtes ved retting eller prisavslag, har man ikke krav på heving.
Rett til å holde tilbake leie
Hvis du har krav mot utleier som følge av mangler, for eksempel prisavslagskrav eller erstatningskrav, har du rett til å holde tilbake fra leien et beløp tilsvarende kravet ditt. Samtidig er det slik at hvis utleier ikke aksepterer kravet ditt, har du en plikt til å deponere det beløpet utleier er uenig i at du har krav på. Du må da tilby utleier å medvirke til å opprette en deponeringskonto i banken, og gi utleier en frist på 14 dager til å svare. Hvis utleier svarer nei, eller ikke svarer, kan du opprette en vanlig brukskonto, hvor du setter inn pengene. Det viktige er at pengene står adskilt fra dine øvrige midler. Svarer utleier derimot at utleier vil medvirke til å opprette deponeringskonto, eller på et senere tidspunkt ønsker at pengene du har holdt tilbake skal deponeres, plikter du å opprette en slik deponeringskonto.
Dessverre har det vist seg å være vanskelig å få opprettet deponeringskonto i banken, fordi norske banker ikke tilbyr dette som en vanlig tjeneste. Den beste sikkerheten mot oppsigelse eller utkastelse som følge av betalingsmislighold vil da være å få saken avgjort i HTU før du holder tilbake leie. HTUs avgjørelse har virkning som dom, og de kan avgjøre om du har rettmessige kav, og størrelsen på disse. Disse kravene kan du motregne med husleien. Kravene dine har du i behold i tre år fra de oppstod, så det gjør ikke noe om du venter med å holde tilbake leie til du har fått avgjørelse fra HTU. Å klage saken inn for HTU avbryter også foreldelsesfristen på kravet ditt, så saksbehandlingstiden der medfører ikke at du kan miste kravet ditt underveis i prosessen.
Les mer om tilbakeholdelse og deponering her.