Det følger av husleieloven § 9-7 at utleiers oppsigelse skal:
- Være skriftlig.
- Være begrunnet.
- Opplyse om leiers rett til å protestere skriftlig på oppsigelsen innen én måned fra oppsigelsen er mottatt.
- Opplyse om at hvis leier ikke protesterer innen fristen mister leieren retten til å påberope at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier kan begjære tvangsfravikelse.
En oppsigelse som ikke oppfyller disse formkravene er, med noen få forbehold, ugyldig. Den er uten rettsvirkning, og leieboer kan se bort fra den.
Det er sjelden et spørsmål om formkravene i punkt 2, 3 og 4 er oppfylt. Men hvorvidt oppsigelsen er skriftlig eller ikke, er ikke like klart i en tid hvor stadig mer kommunikasjon skjer elektronisk.
Utgangspunkt: «skriftlig» betyr et fysisk skriftstykke
Da husleieloven kom til, var elektronisk kommunikasjon nokså nytt. At skriftlig var ensbetydende med papir ble nærmest tatt for gitt. Siden den tid har måten vi kommuniserer med hverandre på endret seg drastisk, og for de fleste er elektronisk kommunikasjon hovedregelen i dagliglivet. I andre boliglover – boligbyggelagsloven, borettslagsloven, og eierseksjonsloven – er det gjort tilføyinger som gjør at elektronisk kommunikasjon kan aksepteres. Det er det ikke gjort i husleieloven.
Endring kan skje uten lovendring
Hva som er «skriftlig» i husleielovens forstand kan endre seg uten at lovteksten må endres. Det er domstolene som har kompetansen til å endre forståelsen av rettslige begreper, slik at de passer bedre med hvordan en vanlig samfunnsborger forstår begrepets betydning. Det er de færreste som i dag vil mene at et brev sendt per PDF-fil ikke er skriftlig.
Domstolene i har i forbindelse med andre meldinger, som etter loven skal være «skriftlig» akseptert, elektronisk kommunikasjon. Dette gjelder blant annet varsel om indeksregulering etter husleieloven § 4-2, og leieboers protest på utleiers oppsigelse etter § 9-8.
Ikke uten risiko å ignorere en elektronisk oppsigelse
Av meldinger som må være «skriftlige» etter loven, er det nå kun utleiers oppsigelse som ikke aksepteres som skriftlig hvis den sendes elektronisk. Det er i år 10 år siden det daværende kommunal- og moderniseringsepartementet i et brev til Leieboerforeningen informerte om at det var opp til domstolene å avgjøre om elektronisk kommunikasjon oppfylte skriftlighetskravet.
Siden den gang har et nytt husleielovutvalg skrevet sin NOU, med forslag til ny boligleielov. Utvalgets tilrådning er at krav om skriftlighet i loven skal romme elektronisk kommunikasjon.[1]
Selv om gjeldende rett er at elektronisk sendt oppsigelse fra utleier er formuriktig, og derfor ugyldig, er det stor fare for at en domstol vil finne at en elektronisk sendt oppsigelse vil falle inn under skriftlighetskravet. Følgelig er det med betydelig risiko at en leieboer velger å ignorere en elektronisk sendt oppsigelse fra utleier, når denne oppfyller alle de øvrige formkrav til utleiers oppsigelse.
[1] NOU 2024: 19 s. 241 flg.