Vanligvis løser disse situasjonene seg i minnelighet, men ofte ser leieboeren seg nødt til å ta saken i egne hender: Mange tyr til å holde tilbake deler av husleien for kravene sine.
Lovfestet rett
Å holde tilbake husleien er en lovfestet rett du som leieboer har for å sikre de kravene du har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse. Det står rett ut i husleieloven § 2-15.
Du må huske å erklære overfor utleier at du ønsker å holde tilbake leien og du må passe på å ikke holde tilbake mer enn det du faktisk har krav på. Mange krav kan være vanskelig å fastsette på egenhånd, og det lønner seg å være varsom. Særlig gjelder dette ved prisavslag.
Samtidig er det alltids lurt å tenke på at forholdet til utleier kan bli mer konfliktfylt av å holde tilbake leie i stedet for å gå i dialog.
Problemet med å holde tilbake husleie er at du per definisjon ikke betaler nok i husleie når du holder den tilbake. Situasjonen likestilles med andre ord med tilfeller der leieboeren ikke betaler husleien i tide eller unnlater å betale den i det hele tatt.
Hva skjer da?
Utkastelse
Ved manglende husleie risikerer du å bli sagt opp eller kastet ut selv om du har retten på din side hva gjelder tilbakeholdelsen av leien.
Av den grunn finnes det en mulighet i loven som både sikrer at du som leieboer kan holde tilbake husleien – samtidig som du ikke risikerer å bli sagt opp eller kastet ut på grunn av manglende betaling:
Deponering
Deponering går ut på at den tilbakeholdte leien settes til side frem til en enighet mellom partene eller en rettslig avgjørelse foreligger.
Beløpet som holdes tilbake ved deponering kan stamme fra eksempelvis uenighet om leiebetaling eller krav på erstatning. Deponerer du riktig er du sikret mot å miste leieretten fordi du holder tilbake leien.
Hvordan deponerer du?
- Du må gi utleieren melding om begrunnelsen for deponeringen. Dette vil være grunnen til at du holder tilbake husleien.
- Du må samtidig gi utleieren fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen. Å medvirke til deponeringen handler om at dere i fellesskap setter disse pengene til side. Pengene skal verken gå i lommen på leieboer eller utleier – de skal settes til side.
To utfall
Herfra er det to ulike scenarioer:
1. Utleier medvirker aldri til deponeringen
Medvirker ikke utleieren til deponeringen, kan du deponere på egenhånd ved å sette beløpet inn på en egen konto atskilt fra dine øvrige midler. Du trenger ikke å foreta deg noe mer enn det.
Det innebærer at du kan vise til deponeringen dersom utleier forsøker på å si deg opp eller kaste deg ut på grunn av manglende leiebetaling. Dersom utleier mener du har holdt tilbake leie urettmessig, må han ta saken til Husleietvistutvalget.
Husk likevel at utleieren når som helst kan velge å medvirke til deponeringen – selv etter fristen på fjorten dager. Da er vi i neste scenario:
2. Utleier ønsker å medvirke til deponeringen
Vil utleier medvirke til deponeringen må den tilbakeholdte leien settes inn på en sperret konto som vi kan kalle en «deponeringskonto». En deponeringskonto minner om en depositumskonto, men den største forskjellen er at utbetaling av det deponerte beløpet ikke er avhengig av at leieforholdet er slutt.
Deponeringskonto
En deponeringskonto er:
- En konto i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge,
- der beløpet bare skal kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap,
- men likevel i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.
Du og utleier må derfor sammen opprette en slik konto hvor den tilbakeholdte leien settes inn. Her skal beløpet stå helt til dere kommer til en enighet eller en av dere tar saken til Husleietvistutvalget.
Er dette gjort så har du deponert!
Det er likevel ett problem: Finnes deponeringskontoer?
Hvem tilbyr deponeringskonto?
Medlemmene våre rapporterer om utfordringer med å opprette deponeringskonto. Søk på nettet gir ingen treff og mange blir møtt med spørsmålstegn hos bankene. De tilbyr rett og slett ikke deponeringskonto – til tross for at dette står rett ut i loven. Dette er et stort problem som vi stadig jobber med rettspolitisk.
Konsekvensene av å ikke kunne opprette deponeringskonto er at du ikke kan holde tilbake husleie uten å samtidig risikere oppsigelse eller utkastelse. Da må du heller ta saken til Husleietvistutvalget med krav om å få tilbake allerede betalt leie.
Inntil da er vårt beste tips at du uansett hører med banken.
Kontakt banken med ønske om å opprette en konto med de ovenfor nevnte kriteriene. I den sammenheng kan du vise til Husleieloven § 3-8 (2), hvor dette står uttrykkelig. Vær bestemt og prøv ulike banker. De medlemmene som får opprettet deponeringskonto er ofte dem som ikke gir seg.
Kanskje du kan være med å få bankene til å innse konsekvensene av mangelen på denne tjenesten.