Henvendelsene vi har fått kan grovt kategoriseres slik:
1: Utleier gir oppsigelse begrunnet med at utleier skal leie ut boligen på Airbnb.
2: Utleier tilbyr en leiekontrakt der leieboer etter avtalen ikke har bruksrett i perioder av året fordi utleier da skal leie ut boligen på Airbnb.
3: Utleier vil leie ut enkeltrom i kollektiv gjennom Airbnb, mens en eller flere leieboere bor i boligen.
Oppsigelse grunnet Airbnb-utleie
Utleier må ha en saklig grunn til å si opp leieavtalen, og selv om oppsigelsen er saklig begrunnet, skal retten sette den til side hvis den er urimelig.
Oppsigelse begrunnet med at utleier vil leie ut boligen på Airbnb vil nok være saklig begrunnet. Men utleiers behov i den forbindelse vil, som med andre rene økonomiske oppsigelsesgrunner, tillegges lav vekt i urimelighetsvurderingen. Momentene på utleiers side vil fort komme til kort i møte med leieboers behov for å bli boende i boligen.
Husk også at en oppsigelse fra utleier som ikke oppfyller formkravene som følger av husleieloven § 9-7 er ugyldig.
Opphør av bruksrett grunnet Airbnb-utleie
Når man leier en bolig, har man en total og eksklusiv bruksrett til denne. Utleier gir fra seg sin bruksrett til boligen når den leies ut. Leieavtalen inngås for en bestemt eller ubestemt periode. Er det avtalt at leieavtalen skal opphøre på et konkret tidspunkt, er den tidsbestemt.
Husleieloven åpner ikke for at man kan avtale intervallbaserte leieavtaler, der leiers bruksrett opphører midlertidig. Utleier kan derfor ikke kreve at leieboer skal gi fra seg bruksretten i perioder fordi utleier skal leie boligen ut på Airbnb.
For øvrig kan utleier heller ikke inngå leieavtaler for kortere tid enn minstetiden som følger av husleieloven § 9-3, med mindre utleier har saklig grunn til det. Utleiers planer om Airbnb-utleie er ikke saklig grunn til å avtale kortere leietid enn lovens mistetid.
Merk dog at utleie av bolig som etter offentlig vedtak skal brukes av elever og studenter kan, uten hinder av husleielovens regler om tidsbestemte avtaler, avtales å skulle opphøre ved endt semester, studieår, eller utdannelse, i tillegg til at det kan avtales kortere varighet enn etter § 9-3.
Utleie av enkeltrom i kollektiv til Airbnb-gjester
Når man takker ja til å leie et rom i kollektiv, der man deler bruksrett til fellesarealene med de andre som leier rom i samme leilighet, går man inn i leieforholdet med visse forventninger basert på den informasjonen man har fått om boligen, om boformen, om vilkårene i avtalen, og om dem man skal bo med. Dette er forutsetninger for avtaleinngåelsen.
Man forventer blant annet å bli nokså kjent med dem man bor med, at man inngår avtaler om bruken og forvaltningen av fellesarealer, og at man tar hensyn til hverandre, hvilket man har klare insentiver til når man bor tett på hverandre over tid.
Dersom en eller flere av medleieboerne flytter ut, og utleier vil leie ut enkeltrom gjennom Airbnb, vil denne bruken av de ledige enkeltrommene, og fellesarealene, kunne representere en bristende forutsetning for leieavtalen for leieboers del, og leieboer vil nok kunne heve leieavtalen under henvisning til dette.
Dersom leieboer ønsker å bli boende, vil Airbnb-gjestenes bruk av boligen være av en art som er såpass annerledes enn om man bor med andre leieboere, at leieverdien klart vil være redusert så lenge Airbnb-utleien pågår. Da vil leieboer kunne kreve et prisavslag tilsvarende den verdireduksjonen Airbnb-utleien utgjør.
Blir man ikke enig med utleier om størrelsen på prisavslaget, er det Husleietvistutvalget som kan avgjøre dette. Fordi verdireduksjonen, og dermed prisavslaget, må fastsettes etter en konkret vurdering, er det viktig å sikre bevis på arten og omfanget av Airbnb-utleien, og hvordan det påvirker bokvaliteten.