Bilde av lavblokk på Rommen
Det ikke er noen egen lovgivning av «leie-til-eie» modellene og partene blir nødt til å bruke det eksisterende regelverk Dette tar ikke høyde for de særegenhetene som «leie-til-eie» innebærer. En utydelig rettslige regulering utgjør særlig en risiko for kjøper (Foto: Helge Høifødt, Wikimedia CC-SA 3,0).

Leie til eie; hvordan bli bundet til masten med bind for øynene

«Leie-til-eie» skal gi leieboere mulighet til å kjøpe en bolig, selv om de ikke har nok egenkapital til å kjøpe en bolig på det vanlige kjøpemarkedet. Men «leie-til-eie» er ikke en løsning på boligkrisen, reduserer ikke priskarusellen og vil ikke gjøre alle leieboere som ønsker det til boligeiere. «Leie-til-eie» har så mange forskjellige former og så mange uavklarte spørsmål om det rettslige og økonomiske ansvaret for kjøper/leier og for selger/utleier, at det er grunn til å være varsom med slike avtaler. Manglende regulering gjør «leie-til-eie» til et sjansespill.
Publisert:

Av advokat Tom Risa

Leieboerforeningen


«Leie-til-eie» er av og til fremstilt som en mulighet til å bringe gruppene som har falt ut av kjøpemarkedet tilbake til den gruppen som kan eie egen bolig. Men her har «leie-til-eie» begrenset nytte. «Leie-til-eie» avhjelper en mangel på egenkapital for boligkjøpere som har tilstrekkelig inntekt til å dekke avdrag og renter på et boliglån. For denne gruppen så kan «leie-til-eie» være et alternativ. Det blir imidlertid feil å se på «leie-til-eie» som en løsning på økende boligpriser, manglende boligbygging eller på at det oppstår en gruppe av ufrivillige leiere. «Leie-til-eie» kan løse enkelte boligkjøperes finansiering, men det er et tilbud som i hovedsak lar kjøpere komme inn i markedet på et tidligere tidspunkt enn det de ellers ville. «Leie-til-eie» er ikke et tilbud som øker andelen av kjøpere totalt sett, men utgjør en tidsmessig forskyvning ved at enkelte kjøpere kommer inn i markedet på et tidligere tidspunkt. «Leie-til-eie» vil derfor ikke bringe noen utvikling i boligmarkedet, men blir enda en måte for boligkjøpere å finansiere en bolig. Det er ikke noe galt i det, men det er viktig å være klar over den begrensede nytten. I denne artikkelen så er målet mitt å se på reguleringen av rettigheter og forpliktelser hos partene i en «leie-til-eie» avtale.

Hva er egentlig «leie-til-eie»?

«Leie-til-eie» beskriver en måte å kjøpe en bolig ved å begynne med en hel eller delvis leie av den boligen som du senere kan kjøpe eller kjøpe resten av senere. Denne beskrivelsen er helt generell og ganske innholdsløs, fordi det er så mange forskjellige modeller for slike «leie-til-eie» kjøp. Jeg skal ikke beskrive de forskjellige modellene, fordi de er innbyrdes ulike og forskjellene mellom modellene krever mye forklaring. Til tross for de innbyrdes ulikhetene og forskjellene så har de forskjellige modellene mange av de samme konsekvensene og rettslige spørsmål. Jeg tar derfor utgangspunkt i felles rettslige problemstillinger for «leie-til-eie» modellene og plassen for «leie-til-eie» i dagens rettslige regulering av boligmarkedet.

Det som er entydig er at «leie-til-eie» er til for å finansiere kjøp av bolig, og at det ikke har en husleierettslig bakgrunn eller formål. Målet er det som modellen selv beskriver: at den som leier skal nå frem «til eie». Med dette så er «leie-til-eie» innenfor den rettslige reguleringen av kjøp av bolig.

Finnes det rettsregler om «leie-til-eie»?

Det som er gjennomgående ved «leie-til-eie» er at det er boligkjøp. Den sentrale rettslige reguleringen i forhold til målet med «leie-til-eie» dreier seg derfor om hvilke rettigheter og forpliktelse som kjøper og selger påtar seg. Den husleierettslige betydning for leieren i dette er om avtale om «leie-til-eie» har noen betydning på leierens rettslige posisjon i perioden frem til målet «eie», eller leierens rettslige posisjon dersom målet ikke nås. Det er ikke rettsregler som regulerer «leie-til-eie» som et boligkjøp, og det er ikke rettsregler som regulerer «leie-til-eie» som leieforhold.

Regler «leie-til-eie» som boligkjøp m.m.

Siden det ikke er noen lovgivning av «leie-til-eie» modellene som boligkjøp, så blir partene overlatt til å bruke eksisterende regelverk om kjøp av bolig på «leie-til-eie». Det eksisterende regelverket tar ikke høyde for de særegenhetene som «leie-til-eie» innebærer. Det blir inngått en avtale i et år som skal har virkning ved kjøperens bruk av en opsjon flere år frem i tid. Dette reiser spørsmål om foreldelse, og om hvor lenge ervervede rettigheter består. Hvis boligen som er kjøpt er ny er den omfattet av en garanti av utbyggeren, men ved «leie-til-eie» blir kan garanti bli et tema både i forhold til om den er kjøpt ny og om garantitidens utløp. Kjøper og selger kan f.eks. komme opp i en diskusjon om mangler, men som selger påstår ikke er opprinnelige mangler og derfor avviser. Dette innebærer at det er rettigheter og forpliktelser som er uavklart, og selv om rettsapparatet kan komme til å avklare dette over tid, så vil det i dag være usikkert hva slik avklaring kan bety. Det kan bety at det er rettigheter hos kjøperen som faller bort, fordi det går lang tid mellom inngåelse av avtalen om «leie-til-eie». Det kan også bety at rettigheter hos kjøperen faller bort, fordi kjøperen har ervervet innsikt i boligens tilstand før kjøpet.

Den som tilbyr et salg under «leie-til-eie» modeller kan peke på at avtalen vil regulere dette. Det er likevel ikke sikkert at slik avtaleregulering er tilstrekkelig. En avtaleregulering vil uansett bare være tilsynelatende, fordi avtalen vil ikke ta høyde for uforutsett utvikling. Det ligger i sakens natur at det som er en uforutsett utvikling ikke vil bli kontraktsregulert. Det er heller ikke slik at alle forhold er tillatt å avtale i strid med lovverket, f.eks. så er det ikke adgang til å fravike på forhånd lovgivningens alminnelige foreldelsesfrist. I tillegg til dette er det også et poeng at det er den som tilbyr «leie-til-eie» som lager kontrakten og dermed avgjør fordelingen av rettigheter og forpliktelser. Dette kan ha den virkningen at avtalen har en iboende fordel for selgeren i «leie-til-eie» modellen.

Dette betyr at den rettslige reguleringen av kjøpers og selgers rettslige posisjon i «leie-til-eie» er utydelig. Dette utgjør særlig en risiko for kjøper, som har en svakere situasjon enn selger, både økonomisk og rettslig, i motsetning til selgeren av «leie-til-eie», som vil ha sin egen finansielle og juridiske bistand.

Regler om «leie-til-eie» som husleieavtale m.m.

Det er heller ikke noe rettslig regelverk som regulerer «leie-til-eie» i husleieretten. Det er derfor også på dette området den eksisterende reguleringen, husleieloven, som gjelder for forholdet mellom selger/utleier og kjøper/leier. Det er grunn til å regne med at dette vil føre til at leiekontrakten utnytter alle muligheter i husleieloven til å avtale seg bort fra husleielovens alminnelige regler slik at kjøper/leier får et ansvar som er langt mer vidtgående enn husleielovens alminnelige regler. Siden selger/utleier vil begrunne det med den påtenkte fremtidige eie-situasjonen, så vil nok ikke økningen av ansvaret for leieren føre til redusert leie slik husleieloven opprinnelige forutsatte for slik økt ansvar hos leier. Det er derfor lett å se for seg at selger/utleier kan føre ansvaret over på kjøper/leier i strid med forutsetningene for husleielovens regulering av f.eks. vedlikeholdsansvaret.

Dette betyr at situasjonen mellom utleier og leier i «leie-til-eie» også kan bli en ganske annen og mer usikker situasjon enn det som den eksisterende situasjonen er. Den nye og uregulerte «leie-til-eie» kan gjøre at til og med de rettslige vurderingene som husleieloven inneholder blir en annen, og det er tvilsomt om dette vil falle ut til leierens favør. Også denne rettslige usikkerheten omkring praktiseringen av en ellers uforandret husleielov gjør at det er grunn til å se vært nøye på virkningene av «leie-til-eie».

Regulering av «leie-til-eie»

Det sentrale svaret på den rettslige uklare situasjonen for «leie-til-eie» er ikke å avvise modellene. «Leie-til-eie» kan fylle et behov, og kan gi muligheter som ellers ikke eksisterer, uten at det ligger ødelagte familieøkonomier og rettslige omkostninger igjen som vrakgods. Forutsetningen for dette er at det er et rettslige rammeverk som er tilpasset den faktiske situasjonen. For at dette rettslige rammeverket skal fungere så må leiernes og utleiernes rettigheter og forpliktelser ikke bli sett på som en midlertidig ulempe på veien frem til det eier-målet som «leie-til-eie» modellen er bygget på. Dette rettslige rammeverket må også ha det med seg at det er et kjøp som er grunnlaget for modellen, og de forbrukerrettsgarantier som ligger i lov om erverv av fast eiendom, boligkjøpsloven og annen relevant lovgivning omkring erverv av bolig blir sikret på samme måte for leiere som inngår avtaler om «leie-til-eie». Samtidig må det rettslige rammeverket ha det med seg at leieforholdet er en avgjørende bestanddel for å oppfylle «leie-til-eie» modellen, og forbrukerrettsgarantiene i husleieloven må sikres også for leiere som inngår «leie-til-eie» avtaler.

I dag er situasjonen at begge parter, både leier/kjøper og utleier/selger, beveger seg inn i rettslig ukjent terreng. Dette vil alltid gi et fortrinn for den som har de sterkeste økonomiske og juridiske musklene, og dette vil være utleier/selger. Dette er selve den rettspolitiske begrunnelsen for fremveksten av forbrukerlovgivning, å forhindre at markedsmakt blir utnyttet til skade for allmennheten.

Hvis «leie-til-eie» skal bli benyttet i noen særlig utstrekning og for å forhindre risikoen for økonomisk tap og rettslig konflikt, så må myndighetene lage et stabilt rettslig rammeverk for «leie-til-eie». Dette rammeverket må ta forbrukerhensynet på alvor i både boligkjøpsrett og i husleierett.

Hva hvis du tenker på et «leie-til-eie» kjøp?

  1. Vær klar over at det er en langsiktig avtale med bindinger flere år frem i tid.
  2. Sørg for å få et skriftlig tilbud om «leie-til-eie» til vurdering, og at både leieavtale og kjøpsavtalen er fastsatt på forhånd.
  3. Undersøk og vurder de rettslige forpliktelsene som du påtar deg ved å inngå en «leie-til-eie» avtale.
  4. Undersøk dine økonomiske forutsetninger, diskuter dette med din bankforbindelse.
  5. Gjør en grundig analyse av dine egne behov for bolig og hvordan den vil utvikle seg i den perioden som leder frem til «eie» og minst ett år utover dette.
  6. Les nøye gjennom all informasjon, still skriftlige spørsmål, få skriftlige svar og undersøk selgerens/utleierens økonomi og garantier før du forplikter deg.
  7. Hvis dere er flere i fellesskap som skal gjøre/bidra økonomisk til avtalen om «leie-til-eie», så gjør en avtale dere imellom om plikter, rettigheter og økonomisk ansvar.