Depositumsabonnement - styr unna om du kan!
Bilde av annonse fra finn.no
Et depositum tilsvarer ofte tre måneders husleie. Det er mye penger for de fleste, men det er ofte en bedre og rimeligere løsning en del av de nye "depositumsproduktene" som lanseres som alternativ.

Depositum, garanti eller depositumsabonnement

Husleie.no tilbyr nå noe de kaller depositumsabonnement. Vi har sett nærmere på produktet opp mot det med mer tradisjonelle depositumet og garantier, og vi ser ingen grunn til å anbefale leieboere å gå inn på en slik løsning om de kan unngå det.

Nesten alle utleier krever en eller annen form for sikkerhetsstillelse før et leieforhold inngås. Sikkerhetstillelsen kobles gjerne opp mot husleia. Et depositum på tre til fire måneders husleie er vanlig. Mange sliter med å sette av så store beløp, og derfor har kreative finansfolk utviklet ulike alternativer. I denne artikkelen ser vi nærmere inn på depositum, garanti og depositumsabonnement.

Depositum

Et depositum er et pengebeløp som settes inn på en depositumskonto. Depositumskontoen skal opprettes i leietakerens navn, selv om begge parter er tilknyttet kontoen. Ingen av partene kan disponere over kontoen og pengebeløpet på egenhånd. Det er utleier som skal betale for opprettelsen av depositumskontoen.

Depositumsbeløpet er leietakers penger. Det er derfor beløpet også skal stå på en konto i leietakers navn.

Utbetaling fra depositumskonto

Banken kan utbetale til hver av partene i tråd med partenes felles instruks overfor banken – altså en avtale mellom partene om hvordan pengene skal fordeles. Banken kan også utbetale i tråd med rettskraftig avgjørelse med virkning som dom, for eksempel et vedtak fra Husleietvistutvalget, eller en dom fra tingretten.

Fordi det er leietakers penger, kan leietaker kreve pengene utbetalt fra banken. Depositumskontoens funksjon er å være sikkerhet for utleiers krav, og banken plikter derfor å informere utleier om at leietaker har fremmet krav om utbetaling, og å gi utleier en frist på fem uker til å dokumentere å ha reist søksmål. Gjør ikke utleier det, skal banken utbetale til leietaker. Dokumenterer utleier derimot å ha reist søksmål, vil banken avvente utbetaling fram til det foreligger en avtale eller en avgjørelse som forteller hvordan pengene skal fordeles.

Dersom partene skriftlig har avtalt at leien skal betales til et oppgitt kontonummer, og denne kontoen er i samme bank som depositumskontoen, kan utleier kreve utbetaling fra depositumskontoen hvis leietaker ikke har betalt all husleien som avtalt. Da plikter banken å gi leietaker informasjon om utleiers krav, med en frist på fem uker til å dokumentere å ha reist søksmål. Har utleier andre krav enn dette, for eksempel erstatningskrav, er det utleier som må reise søksmål, hvis leietaker er uenig. Banken kan ikke vurdere hvorvidt utleiers krav er rettmessig eller ikke.

Irregulært depositum

Noen utleiere krever at depositumet skal betales til en konto utleier disponerer alene. Dette er ikke lov. Har leietaker betalt et depositum til utleiers konto, kan leietaker alltid kreve dette beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleier. Hvis utleier nekter å betale det tilbake, eller inn på en lovlig depositumskonto, kan leietaker motregne husleie med depositumsbeløpet, slik at leietaker ender opp med et beløp tilsvarende avtalt depositum på en konto leietaker disponerer alene. Der kan pengene stå fram til utleier medvirker til å opprette en lovlig depositumskonto.

Det påløper forsinkelsesrenter på det irregulære depositumet fra den dagen det ble innbetalt til utleier, med mindre leietaker kan holdes ansvarlig for at partene avtalte irregulært depositum framfor lovlig depositum. At man valgte å betale, eller at man ikke kunne noe om lovens regler om depositum betyr ikke at man kan holdes ansvarlig. Det må mye mer til enn det.

Garanti

I stedet for depositum, kan partene avtale at leietaker skal stille garanti. Garantibeløpet kan, sammen med et eventuelt depositumsbeløp, ikke overstige summen av seks måneders husleie.

Garanti stiller man ved å inngå en avtale med en garantist, om at garantisten garanterer for leietakers økonomiske forpliktelser overfor utleier. Diverse finansinstitusjoner stiller slike garantier, NAV kan stille garanti, og flere firmaer som forvalter leieforhold kan selv stille garanti, eller har avtaler med firmaer som kan stille garanti, om man inngår leieavtalen gjennom dem.

De aller fleste garantier må man betale for å få. Dette beløpet er kostnaden for å kjøpe den tjenesten garantistillelsen er, og disse pengene får man ikke tilbake når leieforholdet er over.

Hvis garantisten ender opp med å utbetale til utleier, for eksempel til dekning av ubetalt leie, kan garantisten drive inn dette beløpet fra leietaker (regress). En garanti er ikke det samme som en forsikring for leietaker; det er en forsikring for utleier.

I motsetning til depositum, som reguleres i husleieloven § 3-5, er det garantiavtalens innhold som forteller partene hva garantien omfatter, hvordan utleier kan gjøre gjeldende krav i garantien, og hvordan leietaker kan, eller ikke kan, beskytte seg mot utleiers krav overfor garantisten.

«Depositumsabonnement»

Noen garantitilbydere tilbyr også det de kaller for «depositumsabonnement». Det er villedende å kalle det for depositum, når det i realiteten er en garanti, all den tid husleieloven skiller mellom de to typene sikkerhetsstillelse, og det er forskjellige regler som gjelder for dem. «Depositumsabonnement» er en garanti hvor leietaker gjennom hele leieforholdet betaler en månedlig sum for garantien. Det kan være billigere enn en vanlig garanti på kort sikt, men vil bli dyrere i det lange løp. Garanti vil alltid være dyrere enn å stille depositum.

Kostnad for garanti og garantiabonnement

Vanligvis koster en garantiavtale rundt 15-16 % av beløpet det garanteres for. Garantiabonnement koster en månedlig sum, rundt 0,75 % av garantibeløpet per måned.

Hvis vi ser for oss at leiesummen er kr. 10 000, og utleier ønsker sikkerhet tilsvarende tre måneders leie. Garantibeløpet blir da kr. 30 000, og 16 % av dette er 4 800 – prisen for en vanlig garantiavtale. Garantiabonnementet vil koste kr. 225 per måned. Så lenge leieforholdet varer i mer enn 21,5 måneder, har garantisten tjent mer på abonnementet enn ved en vanlig garanti. Med et treårig, uoppsigelig leieforhold, vil garantisten være garantert 14,5 måneder med profitt.

Verd å nevne er det også at den vanlige sikkerhetsstillelsen gjennom et depositum tilsvarende tre månedsleier først og fremst er begrenset til tre måneder fordi det ikke er normalt å ha så mye penger liggende at man kan stille høyere sikkerhet. Loven åpner for at man gjennom garanti og/eller depositum til sammen kan stille sikkerhet tilsvarende seks måneders husleie. Det er derfor ikke uvanlig å kreve et høyere garantibeløp enn man ville ha krevd i depositum.

Noen garantitilbydere prøver å få garanti til å framstå som lukrativt for leietaker sammenlignet med depositum, blant annet ved at de skriver at leietaker ved å stille garanti kan «spare» depositumsbeløpet, eller investere depositumsbeløpet.

Har man muligheten til å investere depositumsbeløpet på en sikker måte, med sikker avkastning, kan det lønne seg å velge garanti. Har man ikke teft for å gjøre gode investeringer, er det neppe å anbefale. Med ovennevnte garantieksempel må man ha en avkastning på 5,33 % per år for å gå i null i et treårig leieforhold. Da er ikke rentene man ville ha tjent på å ha et depositum på depositumskonto med i regnestykket. I tillegg må vi huske at garantisten kan kreve regress om garantisten utbetaler til utleier. En ellers risikabel investering vil derfor være desto mer risikabel, om man tar i betraktning at garantisten vil kunne ha krav på forsinkelsesrenter på sitt regresskrav dersom leietaker ikke betaler det innen betalingsfristen.