Våren er i anmarsj, og i mange borettslag og sameier inviteres det til dugnad. Dugnad kan være givende og gøy. Man bidrar til å få det fint i fellesområdene der man bor, og man får anledning til å bli bedre kjent med naboene sine. Det er ikke alle som er like glade i å delta på dugnad, eller rett og slett ikke har anledning, og det medfører at styrene i borettslag og sameier noen ganger pålegger andels- eller seksjonseierne en dugnadsplikt. Men kan de, eller utleier, faktisk gi et pålegg om deltakelse på dugnad. Og kan de straffe dem som ikke deltar?
Dugnadsplikt for andels- eller seksjonseier
Verken borettslag eller eierseksjonssameier har hjemmel til å pålegge andels- eller seksjonseierne å delta på dugnad. Dugnaden er i all hovedsak en felles innsats for å utføre oppgaver som i utgangspunktet ligger til borettslaget eller sameiet, og i så måte påhviler styret å få utført. Styret kan derfor gi goder til de som deltar, så lenge godene er proporsjonale med besparelsen deltakelsen tilsvarer sammenlignet med hva det hadde kostet å engasjere en profesjonell part til å utføre arbeidet. Men de kan ikke tvinge noen til å delta, og de kan ikke straffe de som ikke deltar, for eksempel ved å gi bøter.
Dugnadsplikt for leietaker
Selv om utleier i realiteten ikke vil være bundet av noen dugnadsplikt, er det få utleiere som er klar over dette, og de legger til grunn at de må delta på dugnad. Denne selvpåførte dugnadsplikten påhviler andels- eller seksjonseier. Det klare utgangspunktet er derfor at det er utleier som plikter å delta på dugnad.
Leieboerforeningen mener at denne plikten ikke kan overføres til leietaker gjennom leieavtalen. For det første fordi plikten ikke er reell, og for det andre fordi dugnadsplikt ikke vil være å anse som verken «vanlig husordensregler» eller «rimelige påbud», slik det følger av husleieloven § 5-2 annet ledd. Når ikke borettslag eller sameier kan pålegge eier av boligen å delta på dugnad, vil det ikke være rimelig om utleier kan pålegge leietaker å delta på dugnad. Tilsvarende kan heller ikke sanksjoner mot utleier fra borettslaget eller sameiet rettes mot leietaker, da slike sanksjoner er ulovlige.
Dugnadsgebyr kjent ulovlig
Dette synet finner vi støtte for blant annet i husleietvistutvalgets i avgjørelse HTU-2014-868 (tilgjengelig på Lovdata.no), der husleietvistutvalget fant at utleiers krav om dekning av dugnadsgebyr var urettmessig, etter å ha drøftet gebyret ut fra inntatt dugnadsplikt i leiekontrakten. Husleietvistutvalget viste til at siden en andelseier/sameier ikke har arbeidsplikt, og et borettslag eller et sameie derfor ikke har anledning til å kreve bøter av andelseiere/sameiere som ikke deltar på dugnad, så var det urimelig om en utleier skulle kunne lempe en slik ulovlig bot over på sin leietaker.
Det er også verd å merke seg at utleier ikke selv kan utstede noe gebyr til leietaker for manglende deltakelse på dugnad. I ovennevnte sak var det snakk om erstatning for et tap utleier led som følge av leietakers mislighold. Et gebyr utleier selv utsteder er ikke et økonomisk tap, men er å anse som en ulovlig tilleggsytelse, jf. husleieloven § 3-7.