Dugnadsplikt for leieboere?
Mange utleiere tror de er bundet av dugnad i borettslag/sameie og pålegger derfor leieboerne å delta. Vi mener dette er feil.

Dugnadsplikt for leieboere?

Mange leier bolig i borettslag eller sameier hvor det regelmessig organiseres dugnad. Dugnad kan være givende og gøy, både fordi man bidrar til å få det fint i fellesområdene der man bor, og fordi man får anledning til å bli bedre kjent med naboene sine. Det er ikke alle som er like glade i å delta på dugnad, eller rett og slett ikke har anledning, og noen steder er andels- eller seksjonseierne pålagt å være med på dugnaden, men bøter til de som ikke møter opp.

La det være helt klart; verken borettslag eller eierseksjonssameier har hjemmel til å pålegge andels- eller seksjonseierne å delta på dugnad. Dugnaden er i all hovedsak en felles innsats for å utføre oppgaver som i utgangspunktet ligger til borettslaget eller sameiet, og i så måte påhviler styret å få utført. Styret kan derfor gi goder til de som deltar, så lenge godene er proporsjonale med besparelsen deltakelsen tilsvarer sammenlignet med hva det hadde kostet å engasjere en profesjonell part til å utføre arbeidet. Men de kan ikke tvinge noen til å delta, og de kan ikke straffe de som ikke deltar, for eksempel ved å gi bøter.

Dugnadsplikt for leietaker

Selv om utleier i realiteten ikke vil være bundet av noen dugnadsplikt, er det få utleiere som er klar over dette, og de legger til grunn at de må delta på dugnad. Denne selvpåførte dugnadsplikten påhviler andels- eller seksjonseier. Det klare utgangspunktet er derfor at det er utleier som plikter å delta på dugnad.

Leieboerforeningen mener at denne plikten ikke kan overføres til leietaker gjennom leieavtalen. For det første fordi plikten ikke er reell, og for det andre fordi dugnadsplikt ikke vil være å anse som verken «vanlig husordensregler» eller «rimelige påbud», slik det følger av husleieloven § 5-2 annet ledd. Når ikke borettslag eller sameier kan pålegge eier av boligen å delta på dugnad, vil det ikke være rimelig om utleier kan pålegge leietaker å delta på dugnad. Tilsvarende kan heller ikke sanksjoner mot utleier fra borettslaget eller sameiet rettes mot leietaker, da slike sanksjoner er ulovlige.

Dette synet finner vi støtte for blant annet i husleietvistutvalgets i avgjørelse HTU-2014-868, der husleietvistutvalget avviste utleiers krav om dekning av dugnadsgebyr, etter å ha drøftet gebyret ut fra inntatt dugnadsplikt i leiekontrakten. Husleietvistutvalget viste til at siden en andelseier/sameier ikke har arbeidsplikt, og et borettslag eller et sameie derfor ikke har anledning til å kreve bøter av andelseiere/sameiere som ikke deltar på dugnad, så var det urimelig om en utleier skulle kunne lempe en slik ulovlig bot over på sin leietaker.

Husleietvistutvalget mener motsatt

Det er likevel viktig å merke seg at husleietvistutvalget i en tidligere avgjørelse har lagt til grunn det motsatte, uten å drøfte nærmere hvorvidt dugnadsplikt er å anse som en vanlig husordensregel eller et rimelig påbud. I husleietvistutvalgets avgjørelse HTU-2012-265 var det avtalt at leietaker pliktet å delta på dugnad, og at leietaker skulle betale gebyret fra sameiet dersom leietaker ikke møtte opp. Utleier fikk medhold i sitt krav om dekning av kostnaden for gebyret, fordi utleier valgte å betale fakturaen fra styret, til tross for at styrets krav var uten hjemmel, og kunne ha blitt avvist av utleier uten konsekvenser.

Det er også verd å merke seg at utleier ikke selv kan utstede noe gebyr til leietaker for manglende deltakelse på dugnad. I ovennevnte sak var det snakk om erstatning for et tap utleier led som følge av leietakers mislighold. Et gebyr utleier selv utsteder er ikke et økonomisk tap, men er å anse som en ulovlig tilleggsytelse, jf. husleieloven § 3-7.