Hovedregelen er at tidsbestemte leieavtaler ikke kan inngås for kortere tid enn tre år. Tre-års-avtalene er derfor de vanligste tidsbestemte avtalene du møter på leiemarkedet. Innenfor disse leieavtalene kan det både avtales at leieboeren kan si opp i løpet av leieforhold, at leieforholdet er uoppsigelig eller at leieboeren først kan si opp etter en avgrenset periode (bindingstid).
Mange har likevel kontrakter som er kortere enn dette. Det avgjørende vil være hvorvidt leieforholdet faller innenfor husleielovens unntak fra hovedregelen om tre år. Er avtalen i strid med lovens bestemmelser, må den regnes som tidsubestemt.
Unntak for lofts- eller sokkelbolig
Bor du i lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig og utleieren bor i samme hus, kan det avtales en leieperiode på kortere tid enn tre år, men ikke kortere enn ett år. Det er de faktiske forholdene som spiller inn her, slik at det avgjørende vil være om du faktisk bor i en slik leiebolig.
Unntak for forhåndsvarslet saklig grunn
Den tidsbestemte leieavtalen kan avtales kortere enn dette dersom leieboligen enten skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller at utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Dersom utleier ønsker å benytte seg av dette unntaket, må utleier senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig gjøre leier kjent med grunnen. Det nytter altså ikke å komme med en begrunnelse i ettertid.
En saklig grunn kan for eksempel være at boligen skal rives eller at utleier har konkrete planer om å selge boligen uten leieretten. Det stilles strenge krav til at unntaket skal benyttes.
Ulovlige tidsbestemte leieavtaler
En tidsbestemt leieavtale som er avtalt for kortere tid enn tre år og der de nevnte unntakene ikke er aktuelle, vil være i strid med loven. Da går leieavtalen over til å være tidsubestemt og det betyr at leieboer kan se bort fra tidsavgrensningen. Utleier kan dermed ikke forlange at du signerer på noen ny leieavtale, og må si deg opp dersom han ønsker at du flytter ut.
Utløpet av tidsbestemt leieavtale
Når den lovlige tidsbestemte leieavtalen opphører, er utgangspunktet at du skal flytte ut og levere tilbake boligen. Fortsetter likevel leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløper av den avtalte leietiden uten at utleier skriftlig har oppfordret deg til å flytte ut, går leieavtalen over til å være tidsubestemt. Da opphører leieavtalen bare dersom en av partene sier opp.